在 海南 ，土地產(chǎn)權(quán)制度帶有非常濃厚的計劃經(jīng)濟遺存，它與需要產(chǎn)權(quán)( 包括交易權(quán) ) 明晰的現(xiàn)代市場經(jīng)濟存在越來越嚴重的不匹配。 海南 現(xiàn)有土地產(chǎn)權(quán)制度涉及土地性質(zhì)、土地用途以及土地使用權(quán)獲得的類型。

     海南 的土地性質(zhì)分為: 國有土地所有權(quán)、集體土地所有權(quán)、國有土地使用權(quán)、集體土地使用權(quán)、土地他項權(quán)利等。土地用途構(gòu)成 海南 土地產(chǎn)權(quán)的重要組成部分。 海南 土地用途主要有: 商業(yè)用地、工業(yè)用地、教育用地、城鎮(zhèn)單一住宅用地、城鎮(zhèn)混合住宅用地、農(nóng)村宅基地等。土地使用權(quán)獲得類型 : 國有土地使用權(quán)獲得主要有劃撥、出讓、入股、授權(quán)經(jīng)營或租賃等類醚集體土地使用權(quán)主要有荒地拍賣、批準宅基地、批準撥用企業(yè)用地、農(nóng)用地承包、集體土地入股等類型。不同的土地使用權(quán)獲得類型往往對應不同的使用權(quán)交易限制。但是在實際操作中，相關(guān)利益主體往往有能力通過種種技術(shù)突破本來就不當?shù)闹T多管制。例如，本來是國有劃撥土地，不允許商業(yè)性交易，但常常被用來建造物業(yè)向外長期出租，用于商業(yè)，達到變相土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的目的，如此等等，不一而足。

     海南 土地產(chǎn)權(quán)制度最大的兩大缺陷在于: 政府壟斷土地用途變更權(quán)往往用它來謀取巨額地租差異 ; 農(nóng)村集體所有土地本來屬于全體村民，但是在實際中確是產(chǎn)權(quán)主體不明、產(chǎn)權(quán)界限不清、產(chǎn)權(quán)殘缺等內(nèi)在缺陷，加上公共體系的諸多弊端，導致農(nóng)民利益沒有保障并受到嚴重侵害，農(nóng)村集體土地成為一塊被鄉(xiāng)村兩級組織和官員 ( 與投機商人勾結(jié) ) 大肆侵蝕的“準公共地”。很多時候，以上兩者的疊加，構(gòu)成地方政府以及官員謀取巨額租金侵害相關(guān)主體利益的豐裕礦藏。這也是導致 海南 房地產(chǎn)市場諸多亂象的最重要制度根源。