4月3日，房地產(chǎn)企業(yè)中國香港銷售業(yè)績會的浪潮不久褪去，深圳交易所上市企業(yè)世聯(lián)行也在深圳羅湖區(qū)舉辦2017年全年度銷售業(yè)績會，此外，北京市、上海市、香港三地均設(shè)立主會場另外聯(lián)線直播間。 以往的2017年，對世聯(lián)行而言，是不尋常的一年，也是轉(zhuǎn)型發(fā)展銷售業(yè)績校檢的一年。數(shù)據(jù)信息顯示信息，2017年，世聯(lián)行營業(yè)總收入82.11億人民幣，同比增長率30.97%，創(chuàng)出歷史時間新紀(jì)錄；屬于上市企業(yè)公司股東的純利潤為10.04億人民幣，同比增長率34.35%。 按業(yè)務(wù)流程版塊區(qū)劃，房產(chǎn)交易業(yè)務(wù)收入38.23億人民幣，占有率從上年的56.73%進(jìn)一步下降至47.36%；而互聯(lián)網(wǎng)技術(shù) 、投資管理服務(wù)項(xiàng)目、金融信息服務(wù)三大版塊市場份額進(jìn)一步升高，占全年收入占比各自為29.15%、14.51%、8.98%，年增長率各自為61.84%，46.26%、62.26%。 業(yè)務(wù)流程構(gòu)造的轉(zhuǎn)變，獨(dú)特地反映在銷售業(yè)績大會上稱得上“巨大”的管理層主力陣容上。

觀點(diǎn)地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)媒體掌握到，除開老總陳勁松、經(jīng)理朱敏、財務(wù)運(yùn)營部主管高云秋、董事會秘書袁鴻昌等熟面孔外，負(fù)責(zé)人紅璞公寓的甘偉、承擔(dān)房聯(lián)寶的李榮及其及其世聯(lián)金融發(fā)展咨詢顧問張耀麟也位居在其中。 一份穩(wěn)步發(fā)展的銷售業(yè)績，也促使一眾管理層在銷售業(yè)績大會上展現(xiàn)出比較輕輕松松的一面。應(yīng)對經(jīng)理朱敏稍為“裂縫”的匯報，一旁的陳勁松禁不住笑著調(diào)侃：“說得太抽象性了”，隨后又寬慰到場的新聞媒體和投資人，“待會兒提出問題的情況下能夠詳盡回應(yīng)”。 此外，針對當(dāng)今的房地產(chǎn)走勢，及其世聯(lián)行已經(jīng)大力推廣的養(yǎng)老地產(chǎn)、企業(yè)辦公、房聯(lián)寶與小額貸業(yè)務(wù)流程，陳勁松也是有一番看法。

 “被強(qiáng)烈反響”的養(yǎng)老地產(chǎn) 做為世聯(lián)行已經(jīng)全力推動的業(yè)務(wù)流程之一，在這次銷售業(yè)績大會上，集團(tuán)旗下養(yǎng)老地產(chǎn)知名品牌被投影了較大 的關(guān)心。朱敏一開始的匯報總結(jié)第一個提及的業(yè)務(wù)流程就是養(yǎng)老地產(chǎn)，而在現(xiàn)場的提出問題中，超出一大半的難題都與此相關(guān)。 因而，在這次銷售業(yè)績會中，紅璞公寓經(jīng)理甘偉變成除開老總陳勁松、經(jīng)理朱敏以外，講話數(shù)最多的一位管理層。 “圖上展現(xiàn)的收益并不可以意味著世聯(lián)的所有”，朱敏開場坦言，她以養(yǎng)老地產(chǎn)為例子，2017年，紅璞公寓收益兩億元，但實(shí)際上，世聯(lián)一直在增加這方面業(yè)務(wù)流程的發(fā)展趨勢，這2年的資金投入并沒有徹底反映在收益上。 數(shù)據(jù)信息顯示信息，截止2017年12月31日，紅璞公寓全國各地簽訂房間數(shù)提升十萬間，在管經(jīng)營屋子約3.五萬間，均值出租率81%，完成收益2.08億人民幣，同比增速387.64%。據(jù)甘偉詳細(xì)介紹，現(xiàn)階段世聯(lián)行根據(jù)自籌資金，在養(yǎng)老地產(chǎn)上資金投入已超出10億人民幣。 

但從表格看來，此項(xiàng)業(yè)務(wù)流程仍然是以營業(yè)性虧本來展現(xiàn)的，因而，什么時候才可以完成贏利才算是外部關(guān)心的聚焦點(diǎn)。甘偉在現(xiàn)場起先算了吧一下成本費(fèi)：“底租占租賃價錢大約在60%上下，室內(nèi)裝修攤銷費(fèi)大約占房租的16%-18%上下，剩余便是經(jīng)營的一些基礎(chǔ)花費(fèi)，基礎(chǔ)計(jì)算指標(biāo)值內(nèi)部報酬率大約在15%?！?“對一套房屋而言，均值租賃期一般在十二年上下，5年固定不動攤銷費(fèi)完，第六年再相見資金投入30%，依照如今尤其傳統(tǒng)的房租增速預(yù)測分析，在四年半上下就可以總體完成贏利。” 甘偉表明，從2015年世聯(lián)行第一間養(yǎng)老地產(chǎn)開張起，時間已踏過三年，“該交的培訓(xùn)費(fèi)也交得差不多了，因而期待將來兩年會變成世聯(lián)平穩(wěn)收益的確保。” 此外，針對養(yǎng)老地產(chǎn)的合理布局，朱敏表明，世聯(lián)采用的是地區(qū)集中化的對策，關(guān)鍵深耕細(xì)作廣州市、武漢市、杭州市、成都市、鄭州市、濟(jì)南市、廈門市、西安市、蘇州市等強(qiáng)二線及其弱一線城市，針對北京市、上海市等一線城市，“沒有趕熱鬧”。 “世聯(lián)早已賊快了” 雖然銷售業(yè)績大會上世聯(lián)行并沒有為養(yǎng)老地產(chǎn)做出一個確立的發(fā)展規(guī)劃，但從總體而言，世聯(lián)行的各種業(yè)務(wù)流程版塊均在不斷發(fā)展發(fā)展趨勢當(dāng)中。 

觀點(diǎn)地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)媒體掌握到，因業(yè)務(wù)流程經(jīng)營規(guī)模不斷擴(kuò)張，世聯(lián)行根據(jù)銀行貸款、證券化等方法股權(quán)融資的經(jīng)營規(guī)模相對提升，2017年，該企業(yè)的負(fù)債率從45.17%大幅度增漲16.77個點(diǎn)至61.94%。 銷售業(yè)績大會上，CFO高云秋以誠相待，負(fù)債比率的增漲關(guān)鍵與業(yè)務(wù)流程形狀的轉(zhuǎn)變相關(guān)，“小額貸業(yè)務(wù)流程的升高，公寓樓及其空間業(yè)務(wù)都必須很多的資金投入”。 朱敏則表明，伴隨著世聯(lián)業(yè)務(wù)流程的發(fā)展趨勢，從某種意義上，有一定的負(fù)債比率對企業(yè)長期運(yùn)營是有協(xié)助的。 但這類經(jīng)營規(guī)模的不斷擴(kuò)張，在陳勁松來看，也是有道德底線的，“算回來帳才做，這就是世聯(lián)堅(jiān)持不懈的道德底線”。 他注重，世聯(lián)并不是一個股票投資風(fēng)險型的企業(yè)，只是一個風(fēng)險厭惡型企業(yè)。因而，創(chuàng)立25年至今，世聯(lián)并沒有增加桿杠，資金投入在土地資源上。他吐槽道，要是沒有那樣做，世聯(lián)現(xiàn)如今毫無疑問不比孫宏斌、郭廣昌差，由于25年大伙兒一樣全是賣樓的。 

他進(jìn)而表明，25年至今，世聯(lián)從沒有在財產(chǎn)升值上賺過錢，一直以來全是靠服務(wù)項(xiàng)目賺錢，因此 世聯(lián)做買賣的標(biāo)準(zhǔn)是：“服務(wù)項(xiàng)目賺錢便是做生意，不賺錢便是死意，經(jīng)營規(guī)模越大越發(fā)坑?！?伴隨著中國房產(chǎn)態(tài)勢產(chǎn)生變化，住房交易量逐漸碰觸吊頂天花板，世聯(lián)也在轉(zhuǎn)型發(fā)展向互聯(lián)網(wǎng)技術(shù) 、金融業(yè)等服務(wù)項(xiàng)目。在陳勁松來看，這類轉(zhuǎn)型發(fā)展轉(zhuǎn)變是要一步一步來的，“世聯(lián)早已賊快了，別規(guī)定大家太快。” 實(shí)際上，轉(zhuǎn)型發(fā)展擴(kuò)張別的業(yè)務(wù)流程的全過程，免不了資產(chǎn)的適用，陳勁松自我標(biāo)榜“世聯(lián)沒有錢”，因而也干了許多股權(quán)融資，但他又禁不住調(diào)侃，“如今錢太貴了，經(jīng)營就那麼點(diǎn)盈利，股權(quán)融資一下就將你的盈利都吃完?！币虼?，世聯(lián)也在持續(xù)的均衡中。 

最終他匯總道，世聯(lián)轉(zhuǎn)型發(fā)展是拐大彎的全過程，當(dāng)代理商 房聯(lián)寶持續(xù)減少到40%甚至30%下列，世聯(lián)平穩(wěn)的盈利來源于就未來可期了，那時轉(zhuǎn)型發(fā)展就該完成了。 下列為世聯(lián)行2017全年度銷售業(yè)績會當(dāng)場紀(jì)實(shí)（選節(jié)）： 當(dāng)場提出問題：世聯(lián)行上年在養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)投過10個億，這10個億如今資金投入的是什么大城市？如今的工作進(jìn)展如何？對養(yǎng)老地產(chǎn)這一行業(yè)是怎么判斷它發(fā)展方向的？現(xiàn)階段養(yǎng)老地產(chǎn)公寓樓的價錢是不是碰觸到銷售市場的吊頂天花板了，如何對待這類狀況？ 甘偉：剛剛說養(yǎng)老地產(chǎn)投過10個億，事實(shí)上世聯(lián)行現(xiàn)階段的資金投入早已超出了10個億，這里邊包含幾片，在其中一塊便是室內(nèi)裝修，便是把房屋包租出來之后再做更新改造，有基礎(chǔ)裝修、軟裝設(shè)計(jì)的配備，包含家用電器，一間房的資金投入大約是4萬元錢。 第二是一些底租、保證金，長租期一定有一些履行合同的服務(wù)承諾。 第三是世聯(lián)行在杭州市、重慶市有一些輕資產(chǎn)回收的新項(xiàng)目，這一塊也是十分關(guān)鍵的。 

自然做為一個2C的經(jīng)營服務(wù)平臺，在數(shù)十萬間量的狀況下，世聯(lián)行現(xiàn)階段在IT系統(tǒng)的資金投入，每一年是持續(xù)累加的，系統(tǒng)軟件現(xiàn)階段早已有非常好的感受，它是世聯(lián)行現(xiàn)階段資金投入的關(guān)鍵。 有關(guān)養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展趨勢的難題，現(xiàn)階段的房租是否碰觸來到吊頂天花板？這個問題大家那么看，世聯(lián)現(xiàn)階段在做的主要是我國的關(guān)鍵二線城市，沒有在一線城市做太多的深層次的合理布局，緣故就取決于大家十分清楚現(xiàn)階段二線城市的房租跟一線城市對比，大約是1/3乃至是1/4。 世聯(lián)行現(xiàn)階段的均值房租也就1000多元錢，在許多 大城市的均值房租水準(zhǔn)較該大城市房租，處在相對性較為低的值。世聯(lián)行做的是剛性需求類的商品，是為不久踏入社會的年青人群，中低收入者人群，以她們?yōu)橹鲗?dǎo)。 世聯(lián)行覺得中國的城市發(fā)展趨勢的不平衡可能充足的反映，特別是在在房租上。在十年、20年的租期之中，在未來3到5年房租的價錢很有可能有顯著漲幅的大城市，世聯(lián)行是做深層合理布局的，這也是世聯(lián)行現(xiàn)階段做養(yǎng)老地產(chǎn)十分關(guān)鍵的邏輯性，也是優(yōu)點(diǎn)所屬。 

在全國各地合理布局、深耕細(xì)作二線，服務(wù)能力，對財產(chǎn)增值和城市的發(fā)展的分辨，自身又有非常好的服務(wù)項(xiàng)目遺傳基因和市場銷售的工作能力，因而世聯(lián)行養(yǎng)老地產(chǎn)經(jīng)營的效率也會非常好。 房租到吊頂天花板在一部分大城市早已看到了，例如上海市、北京市，早已來到轉(zhuǎn)折點(diǎn)，簽十年的約，底租就增漲了，假如租賃的價錢上升幅度小于底租增漲的力度，這一剪刀差也不創(chuàng)立，這一新項(xiàng)目毫無疑問有十分大的工作壓力，可是現(xiàn)階段世聯(lián)行全部的新項(xiàng)目，都分辨是正剪刀差，那樣經(jīng)營效率便會造成很好的優(yōu)點(diǎn)。 朱敏：世聯(lián)行沒有太在一線城市占領(lǐng)新項(xiàng)目，在2016年銷售市場瘋狂合理布局的情況下，沒有趕這一繁華。 事實(shí)上有關(guān)房租到端點(diǎn)這一事兒，以前由于北京市、上海市這些一些大城市的人才政策的難題，政府部門對租售同權(quán)的對策，造成 看起來房租來到端點(diǎn)。 可是長期性而言，強(qiáng)二線城市人口數(shù)量的資金凈流入的速率是十分快的。

政府部門會處理一部分難題，銷售市場也會處理一部分難題，可是現(xiàn)階段銷售市場處理的這些難題看上去價錢也不太高，武漢市也有規(guī)模性的在1200元錢上下的租金，跟大城市的收入水平4000多較為看來，租金不是高的標(biāo)值。 因此 世聯(lián)行還是堅(jiān)定不移地看中，另外，世聯(lián)行是做銷售市場的企業(yè)，看中世聯(lián)行合理布局的大城市或是地區(qū)的發(fā)展趨勢，才會做相對分配。 世聯(lián)行無論做一切業(yè)務(wù)流程，不看熱鬧，做客觀的分辨，隨后做用心的籌劃，爭得在這個銷售市場中保證有競爭能力。在一個非常好的銷售市場，在一個非常好的自然環(huán)境下世聯(lián)行保證優(yōu)秀生，一定會獲勝。

當(dāng)場提出問題：有關(guān)養(yǎng)老地產(chǎn)的難題，世聯(lián)行整體上把握了如何的房租差？室內(nèi)裝修資金投入一般是依照多少年的時間來測算折舊費(fèi)？會計(jì)上的整體規(guī)劃分配是如何？ 甘偉：有關(guān)房租差和室內(nèi)裝修攤銷費(fèi)，室內(nèi)裝修攤銷費(fèi)是有會計(jì)嚴(yán)苛的要求，一切正常的基礎(chǔ)裝修、軟裝設(shè)計(jì)是5年攤銷費(fèi)，它是現(xiàn)階段的財務(wù)管理制度。假如說牽涉到一些深層更新改造類的，有構(gòu)造更新改造的，世聯(lián)行是按八年攤銷費(fèi)，但是這一占比并不大，關(guān)鍵的一部分5年就攤銷費(fèi)沒了，它是現(xiàn)階段的花費(fèi)計(jì)算的方法。 現(xiàn)階段的房租差水準(zhǔn)，世聯(lián)行的關(guān)鍵的房租，底租占據(jù)租賃價錢的大約60%上下，室內(nèi)裝修攤銷費(fèi)出來大約占到房租的16%到18%上下，剩余的便是經(jīng)營的一些基礎(chǔ)的花費(fèi)，基礎(chǔ)的計(jì)算指標(biāo)值內(nèi)部報酬率大約在15%上下。 

大部分世聯(lián)行的新項(xiàng)目規(guī)定是在5年內(nèi)可以收購，來到第六年剛開始，會依照原來的新項(xiàng)目原始的室內(nèi)裝修資金投入，再提升30%的資金投入，由于到第六年會出現(xiàn)一部分翻修。假如第五年沒有收購得話，第六年又會提升一些增加的成本費(fèi)，因此 世聯(lián)行全部新項(xiàng)目指標(biāo)值的評定是十分嚴(yán)苛的。 現(xiàn)階段世聯(lián)行從全國各地拿回家的新項(xiàng)目，上會率不上30%，便是一百個新項(xiàng)目真實(shí)變成簽訂的養(yǎng)老地產(chǎn)新項(xiàng)目占比不上30個。世聯(lián)行是干了十分周密、十分清楚、嚴(yán)苛的審批，隨后才進(jìn)到到管理體系里。 

當(dāng)場提出問題：養(yǎng)老地產(chǎn)這2年都出現(xiàn)了短暫性的虧本，這一短暫性的虧本何時能完畢？也就是說公寓樓業(yè)務(wù)流程何時才可以剛開始贏利？ 朱敏：對一套房屋而言，世聯(lián)行均值租賃期一般在十二年上下，固定不動的攤銷費(fèi)5年就完后，第六年再相見資金投入30%，這在計(jì)算里邊都考慮到過去了，依照如今尤其傳統(tǒng)的房租增速預(yù)測分析，在四年半上下就可以總體完成贏利了。 

可是由于世聯(lián)行會在這些方面制成產(chǎn)業(yè)化，會不斷資金投入，輕資產(chǎn)資金投入的大部分是立刻贏利的，不容易虧本，除非是是戰(zhàn)略的虧本。做輕資產(chǎn)資金投入層面，一些財產(chǎn)的價錢大家覺得它會出現(xiàn)升高室內(nèi)空間的情況下，世聯(lián)行也一定會往重的來做，那類項(xiàng)目投資的收益便是此外一種優(yōu)化算法了。 當(dāng)場提出問題：許多 房地產(chǎn)企業(yè)也早已在進(jìn)到養(yǎng)老地產(chǎn)銷售市場，世聯(lián)行在這個行業(yè)有哪些核心競爭力？ 陳勁松：養(yǎng)老地產(chǎn)這一塊，各種的房地產(chǎn)商都進(jìn)入了，融僑、萬科地產(chǎn)、包含旭輝地產(chǎn)等。養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)房地產(chǎn)商的進(jìn)到有兩個基礎(chǔ)關(guān)鍵點(diǎn)考慮到，第一，房地產(chǎn)商要拿地許多 是務(wù)必?fù)碛?，而養(yǎng)老地產(chǎn)是租用的，它的資產(chǎn)無法資金回籠，如何資金回籠呢？打的算盤珠是發(fā)REITs，它是沒法的。 所以說將來流行房地產(chǎn)商所有進(jìn)到養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)，我一點(diǎn)也不猜疑，他務(wù)必做，不做沒有發(fā)展方向。假定他的財產(chǎn)50%全是要擁有的怎么辦呢？要不也不發(fā)展趨勢，它是第一，流行房地產(chǎn)商所有進(jìn)到養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)，它是務(wù)必那樣做的。 

第二，房地產(chǎn)商進(jìn)到養(yǎng)老地產(chǎn)還有一個念頭便是把養(yǎng)老地產(chǎn)做大，那么就做的并不是自身的財產(chǎn)，這就跟大家相關(guān)了。如今假定世聯(lián)行只關(guān)心第二類，它進(jìn)到養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)，并且并不是自身的財產(chǎn)，它會制成哪些呢？它是我們要考慮到的。養(yǎng)老地產(chǎn)是層次的，租用人口數(shù)量分了一層層，例如剛大學(xué)畢業(yè)的，大學(xué)畢業(yè)兩年的，中高檔的，因此 分時租賃就分高重低，精準(zhǔn)定位是不一樣的。 租行業(yè)的每一個精準(zhǔn)定位，較大 的人群是在什么地方？中低檔、剛性需求。世聯(lián)行的房租在每一個大城市是稍低的，中低檔的想賺錢，緣故取決于：第一，規(guī)模效益是否可以使做出去，第二，這一機(jī)構(gòu)的拓客和運(yùn)營的成本費(fèi)是否可以使降下去，不然房租太高租不了。因此 務(wù)必要非常好的合理布局經(jīng)營組織，扎硬寨做起來。

世聯(lián)關(guān)鍵集聚在二線城市，把經(jīng)營的經(jīng)營規(guī)模學(xué)起。 當(dāng)場提出問題：有關(guān)養(yǎng)老地產(chǎn)股權(quán)融資這一塊，上年許多房地產(chǎn)企業(yè)都發(fā)過證券化的商品，世聯(lián)行有木有這些方面的念頭？ 甘偉：大家的錢全是自籌資金，正中間大家有一次公示，干了一個募資的變換，大部分是那樣來的錢，應(yīng)當(dāng)說我們在2016年底就在十分多的推證券化的業(yè)務(wù)流程，在較為計(jì)劃方案，一直沒有實(shí)行的緣故便是感覺它的資本成本還是較為高的。 朱敏：哪兒低成本就用哪一個，假如證券化的資產(chǎn)低成本，大家就用那類方法。 陳勁松：我國的出風(fēng)口業(yè)務(wù)流程，例如養(yǎng)老地產(chǎn)，這一出風(fēng)口吹的時間，例如誰做ABS了，誰做REITs了，誰有哪些項(xiàng)目投資了，大家原本以為這類事便是剛開始，用了別人那麼貴的錢，收益可不可以？ 一切的風(fēng)險投資，引入外界投資人大家都是會干，重要要較為，便是掙不賺錢，對公司股東是否承擔(dān)責(zé)任。

 世聯(lián)行便是一步一步來，第一是否可以使做；第二步是否會做，是否會做就在于大家的精英團(tuán)隊(duì)，有木有一個網(wǎng)易大數(shù)據(jù)，有木有系統(tǒng)軟件的規(guī)章制度、系統(tǒng)軟件的專業(yè)知識累積；第三，做不做得比他人好；第四，是否可以使擴(kuò)張。 世聯(lián)行早已賊快了，別規(guī)定大家太快，世聯(lián)行早已進(jìn)到29個大城市了，如今必須把四合一溶解到是否可以使、是否會、怎么樣。 當(dāng)場提出問題：注意到2020年3月6號的情況下，世聯(lián)君匯撤出了新三板，中后期對世聯(lián)君匯有沒有什么新的分配？世聯(lián)君匯中后期是否會發(fā)售？ 袁鴻昌：世聯(lián)行在2016年，將君匯和資詢業(yè)務(wù)流程一塊兒發(fā)售，發(fā)售之后新三板的買賣很少，標(biāo)價作用和股權(quán)融資作用沒有做到事先構(gòu)想的總體目標(biāo)。 世聯(lián)行根據(jù)對業(yè)務(wù)流程的長久考慮到，由于這一業(yè)務(wù)流程是泛娛樂化的銷售市場，必須更高的項(xiàng)目投資，在資產(chǎn)分配上必須做大量的考慮到，新三板臨時沒法做到那樣的功效和作用，因此 世聯(lián)行先將世聯(lián)君匯退下，以后會在一級市場再尋找投資人。 

世聯(lián)君匯的業(yè)務(wù)流程除開必須好的服務(wù)能力，另外也必須社會資源的融合，也必須資產(chǎn)上的分配，因此 世聯(lián)行期待尋找發(fā)展戰(zhàn)略合作方，相互把這個業(yè)務(wù)流程做大，把這個銷售市場做大。 之后是不是發(fā)售，如今也在看，我國的金融市場如今許多 新的物品，無論是國外根據(jù)CDR回家的獨(dú)角獸企業(yè)，還是如今香港股市的一些分配，包含A、B股的分配，包含紅籌架構(gòu)的構(gòu)建，各種各樣方法都是有很有可能，大家都會考慮到。 唯一不變的是世聯(lián)行會挑選最有益于世聯(lián)君匯的發(fā)展趨勢的方法，挑選最有益于世聯(lián)通道業(yè)務(wù)流程的擴(kuò)大、業(yè)務(wù)流程的累加，把這個業(yè)務(wù)流程做大。

我國的房地產(chǎn)業(yè)很大，一定必須金融市場的助推，才可以把這方面業(yè)務(wù)流程做起來。 陳勁松：世聯(lián)君匯是工商局物業(yè)管理，便是企業(yè)辦公、商業(yè)服務(wù)、物業(yè)管理服務(wù)再加上投資管理的業(yè)務(wù)流程。這一業(yè)務(wù)流程剝出去上新三板以后，大家發(fā)覺現(xiàn)階段在我國看來工商局物業(yè)管理總體，二線城市有非常大難題，例如庫存積壓這些的難題，必須開創(chuàng)性的計(jì)劃方案。 世聯(lián)室內(nèi)空間便是公共性企業(yè)辦公、聯(lián)合辦公這一塊，在新三板上，世聯(lián)行失去很多作用，例如股權(quán)融資，新三板沒有股權(quán)融資作用，例如跟獨(dú)角獸企業(yè)市場競爭，發(fā)覺也不便。所以說在這類狀況下，世聯(lián)君匯從新三板暫停上市，保存能夠單獨(dú)將企業(yè)辦公和商業(yè)服務(wù)這一塊獨(dú)立融資的很有可能。

它是根據(jù)對公司股東承擔(dān)，對世聯(lián)行發(fā)展趨勢承擔(dān)的考慮到。 對于將來如何，依據(jù)具體情況看來，自己和世聯(lián)行精英團(tuán)隊(duì)覺得，在中國強(qiáng)二線和城市圈，商業(yè)服務(wù)、辦公樓是一個關(guān)鍵的提升方位，這一提升方位會在未來兩到三年內(nèi)產(chǎn)生一個最關(guān)鍵的發(fā)展趨勢，這一最關(guān)鍵的發(fā)展趨勢不應(yīng)該遭受過多的限定。 過多的限定也是我國如今較大 的難題，金融市場較大 的難題便是把公司綁住了，捆到哪些水平？被綁到無法跟上市的公司無法比，不發(fā)售的公司還找邦企，例如毛大慶，變成獨(dú)角獸企業(yè)，世聯(lián)君匯發(fā)售了的反倒不便。 因此 讓世聯(lián)行決策果斷先暫停上市，無需發(fā)售，單獨(dú)出去發(fā)展趨勢這方面業(yè)務(wù)流程。

對于將來如何，依據(jù)具體情況看來，世聯(lián)行覺得我國的城鎮(zhèn)化進(jìn)程中，君匯的發(fā)展趨勢并沒有最流行的一線城市。最流行的一線城市的財產(chǎn)價錢和它的盈利并不體現(xiàn)全中國的狀況。 假如說君匯可以暫停上市以后能引入戰(zhàn)略公司股東，對世聯(lián)行很有可能更強(qiáng)，那樣從對世聯(lián)公司股東承擔(dān)責(zé)任的視角更強(qiáng)一些，這就是暫停上市的緣故。 當(dāng)場提出問題：見到在年度報告之中，世聯(lián)行明確提出比金融去杠桿更關(guān)鍵的是對生產(chǎn)效率的提升 和對服務(wù)項(xiàng)目的徹底改變，想請高管深層次講解一下這句話的含意。 陳勁松：中國房產(chǎn)過去25年到30年大部分是一個升值的邏輯性，便是財產(chǎn)不斷升值。 

房地產(chǎn)業(yè)財產(chǎn)的標(biāo)價在于增加量房屋的買賣的標(biāo)價，例如1%的房屋的增加量買賣價格多少，全部總量財產(chǎn)的價錢就定了，無論那時候買房的價格多少。這一增加量邊界那麼小的標(biāo)價，它決策了全部我國房產(chǎn)的標(biāo)價。假如增加量的財產(chǎn)使用價值產(chǎn)生變化得話，它對總量財產(chǎn)危害就非常非常大。 為什么說去杠桿化，預(yù)防金融的風(fēng)險跟大家有關(guān)呢？緣故便是標(biāo)價的邏輯性，一個小小邊界標(biāo)價不但危害了本期買賣的標(biāo)價，另外危害了全部財產(chǎn)的標(biāo)價，它是有什么問題的。 這輪房產(chǎn)調(diào)控?fù)碛谢A(chǔ)邏輯性的轉(zhuǎn)變，這一基礎(chǔ)邏輯性就取決于就取決于房地產(chǎn)業(yè)財產(chǎn)的標(biāo)價將以財產(chǎn)將來造成的現(xiàn)金流量現(xiàn)值是哪些的來標(biāo)價。

 本來是增加資產(chǎn)定價的邏輯性，變?yōu)橛€原法（原來叫市場比較法，如今叫盈利還原法）。盈利還原法是啥？便是經(jīng)營、租賃的收益率，換算出去的現(xiàn)錢是否考慮資產(chǎn)定價。 房屋是用于住的，并不是用于炒的，炒的是什么呢？他人是要多少錢，我是要多少錢。房屋是用于住的代表什么意思呢？住的想要付要多少錢，才什么價格，這就是新的基礎(chǔ)邏輯性。

 這一基礎(chǔ)邏輯性下，中國房產(chǎn)已經(jīng)產(chǎn)生刻骨銘心的轉(zhuǎn)變，這一轉(zhuǎn)變便是說白了的我國財產(chǎn)尤其是房地產(chǎn)業(yè)使用價值如何邁向十分的確、安穩(wěn)，能夠計(jì)算的邏輯性，這一邏輯性出來大家覺得中國房產(chǎn)假如合乎這一邏輯性，它就無需限購政策、指導(dǎo)價、限購。假如不符這一基礎(chǔ)邏輯性，它就得限。 以往二三十年說不出來什么是房產(chǎn)泡沫，增加的一個使用價值就要求了全部房地產(chǎn)業(yè)的使用價值，哪個總量的使用價值由于提高這么多，它能夠不斷再質(zhì)押，假如出現(xiàn)這類狀況，房地產(chǎn)業(yè)略微的轉(zhuǎn)變會造成使用價值的非常大的起伏，它是有什么問題的。 中國房產(chǎn)假如從房住不炒、多種渠道確保、多種渠道提供的視角而言，大家覺得說白了的中國房產(chǎn)從增加量不斷杠桿炒股獲得了較大 的盈利，到重歸房租盈利決策房地產(chǎn)業(yè)的最關(guān)鍵的標(biāo)價的標(biāo)準(zhǔn)，它是一次中國房產(chǎn)較大 改革的更改，這一更改將危害未來中國一線、二線城市房地產(chǎn)新政策的轉(zhuǎn)變。 這個問題如何注重都但是分，它是“房住不炒”、多種渠道確保、多種渠道提供做為住宅的基本制度，針對這一大量銷售市場關(guān)鍵大城市的一項(xiàng)基礎(chǔ)的具體指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)。世聯(lián)行在學(xué)習(xí)培訓(xùn)十九金剛級今年的兩會，深深感受到中國房產(chǎn)正在進(jìn)入增加量財產(chǎn)變?yōu)榉?wù)項(xiàng)目這一全局性的變換，這一變換我認(rèn)為是十分關(guān)鍵的。 

當(dāng)場提出問題：您不久說的一席話的意思是中國樓市會暴跌嗎？對2018年房市的行情分辨是如何的？ 陳勁松：先回應(yīng)樓價的難題。我國房地產(chǎn)業(yè)，我還在三年前便說過去了，不可以用一句話而言，用一句話說我國房地產(chǎn)業(yè)毫無疑問都是錯的，以往三年基本上都認(rèn)證了這一結(jié)果。 中國房產(chǎn)幾個最關(guān)鍵的特點(diǎn)： 第一，這是一個極大的銷售市場，極大銷售市場不充足、不平衡，便是大家十九大說的不充足、不平衡發(fā)展趨勢的分歧，在房地產(chǎn)業(yè)反映的是較為充足的。因此 用一句話而言我國房產(chǎn)價格漲和跌沒什么意思，早已過去了這一環(huán)節(jié)了，那樣說自身分辨便會出錯，并且近三年也是出錯的。 第二，我國房地產(chǎn)業(yè)三個世界另外存有。說白了三個世界另外存有的緣故取決于，我國的大量銷售市場的不平衡、不充足。例如中國房產(chǎn)第一世界：北京市、上海市、深圳市。什么是第一世界？它的價錢剛開始跟紐約市、日本東京相提并論，用一個北京市、上海市、深圳市而言全國各地，你覺得能說得通嗎？說堵塞。 

世聯(lián)行如今的主要、聚焦點(diǎn)應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)為第二和第三世界，見到北京市已經(jīng)干大家徹底了解不上的事，大家應(yīng)當(dāng)把專注力轉(zhuǎn)為第二、第三世界，第二、第三世界便是城市圈。那么多大城市，例如南京市、杭州市、鄭州市、武漢市，它早已產(chǎn)生了一個小城市圈，這一城市圈的標(biāo)準(zhǔn)跟以往感受的北京市、上海市不太一樣，現(xiàn)行政策很有可能也不一樣，它是第二世界。 第三世界自然是眾多的說白了的四線、五線城市，他們已經(jīng)精準(zhǔn)脫貧，他們已經(jīng)棚戶區(qū)改造。她們的樓價很低，可是她們做的工作中可能是更改全部我國的事兒。

所以說不可以把第一世界的事兒放到第三世界，第二世界的發(fā)展趨勢放到第三世界。 假如那樣看來，我國完成兩個一百年的總體目標(biāo)，依照現(xiàn)行政策引導(dǎo)的方位，我認(rèn)為中國房產(chǎn)應(yīng)當(dāng)那樣了解：第一，它是一個大量銷售市場。第二，不平衡而且不充足。第三，增加量和總量。如今盯住總量和增加量，發(fā)覺基礎(chǔ)的徹底社會化的了解很有可能有點(diǎn)兒難題。假如那樣得話，我國房地產(chǎn)業(yè)的因城強(qiáng)化措施、去杠桿化、增加量的要求不能用一個大城市來計(jì)算其他的大城市。 因此 世聯(lián)行是那樣了解的，中國房產(chǎn)幾個最本質(zhì)特征：第一，中國房產(chǎn)并不是規(guī)范化的。第二，超大金額，它占了大家住戶財產(chǎn)總價值超出60%。第三，低頻，它并不是常常買來買去的。第四，必須深服務(wù)項(xiàng)目。

第五，中國房產(chǎn)的發(fā)展趨勢跟地區(qū)徹底有關(guān)。 當(dāng)場提出問題：2020年企業(yè)負(fù)債比率早已升高來到60%，過去全是百分之四五十，是否之后要剛開始杠桿炒股了？還是說負(fù)債比率將來會降至百分之四五十？ 高云秋：世聯(lián)的負(fù)債比率在2016年之前一直保持在40%到50%的水準(zhǔn)，到2017年做到了60%之上，主要是跟業(yè)務(wù)流程形狀有關(guān)系，世聯(lián)行的小額貸業(yè)務(wù)流程的上量，及其項(xiàng)目投資業(yè)務(wù)流程，公寓樓及其空間業(yè)務(wù)必須很多的資金投入，這兩個業(yè)務(wù)流程導(dǎo)致負(fù)債比率升高。 負(fù)債比率是否會再次提升，則會依據(jù)業(yè)務(wù)流程的經(jīng)營規(guī)模再次資金投入，可是會相對性操縱在一個較為有效的水準(zhǔn)以內(nèi)。許多 金融企業(yè)對世聯(lián)行的觀點(diǎn)是70%上下是較為有效的水準(zhǔn)，自然企業(yè)也一直很關(guān)心負(fù)債率，不容易讓它無盡擴(kuò)張。

 朱敏：說真話世聯(lián)行現(xiàn)階段沒有太采用方法操縱負(fù)債比率，由于大家覺得現(xiàn)階段是在企業(yè)能夠操縱的范疇內(nèi)。大伙兒了解假如世聯(lián)行要操縱負(fù)債比率是很容易的，如今做表外解決還是有很多方法的。 可是伴隨著世聯(lián)行業(yè)務(wù)流程的發(fā)展趨勢，對一個上市企業(yè)而言，從某種意義上，有一定的負(fù)債比率對企業(yè)的長期運(yùn)營的高效率是有協(xié)助的，企業(yè)會關(guān)心負(fù)債比率，可是業(yè)務(wù)流程種類不一樣，不一定要回到從前的水準(zhǔn)。