??商住樓是當(dāng)今社會發(fā)展的一大消費市場，文中就對于選購商住樓在合同書中非常容易產(chǎn)生糾紛案件和毀約的難題，給眾多買房者在簽署房產(chǎn)買賣合同書時提示下列的留意點，僅作買房者簽訂時參照，一起來看一下。
??一、查詢房地產(chǎn)商的法律主體是不是合理合法
??1、查看房地產(chǎn)商是不是有合理合法、合理的企業(yè)營業(yè)執(zhí)照，且是不是具備商住樓開發(fā)設(shè)計、市場銷售的業(yè)務(wù)范圍。
??2、查看房地產(chǎn)商的房地產(chǎn)開發(fā)公司企業(yè)資質(zhì)證書。不具有開發(fā)設(shè)計資質(zhì)證書或開發(fā)設(shè)計資質(zhì)證書過期或已被依法取締的公司不可以做為出售人和買房者簽署《商品房買賣合同》，違反者簽訂的無效合同。
??3、查明出售人和房地產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)商是不是同一行為主體，即出售人是不是有權(quán)利出售已經(jīng)市場銷售的房地產(chǎn)。
??二、查驗房地產(chǎn)商的五證正本是不是齊備
??1、《土地使用權(quán)證》
??《土地使用權(quán)證》應(yīng)以轉(zhuǎn)讓方法獲得，土地劃撥和集體用地均不可開展房地產(chǎn)開發(fā)。
??2、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》
??它是施工單位在向土地規(guī)劃單位申請辦理征用土地、土地劃撥前，經(jīng)城市規(guī)劃建設(shè)行政部門主管機(jī)構(gòu)確定項目建設(shè)位置和范圍合乎城市規(guī)劃建設(shè)的法律規(guī)定憑據(jù)，是施工單位商業(yè)用地的法律法規(guī)憑據(jù)。
??3、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》
??房地產(chǎn)商要是沒有獲得該有效證件，依照《城市規(guī)劃法》，其開發(fā)設(shè)計新項目是違反規(guī)定的，未來沒法獲得房產(chǎn)證。
??4、《建設(shè)工程施工許可證》
??該有效證件是申請辦理房屋所有權(quán)證的必需要素，沒有該證，買房者沒辦法獲得不動產(chǎn)登記證。
??5、《商品房銷售預(yù)售許可證》
??該有效證件是房地產(chǎn)商對外開放市場銷售商住樓合理合法證明材料，沒有獲得該有效證件，房地產(chǎn)商不可對外開放市場銷售商住樓。留意有效證件注明的房地產(chǎn)商與房產(chǎn)買賣合同書的出售人是不是為同一行為主體；留意該有效證件是不是包括所要選購的新樓盤；檢查該有效證件是不是存有借于、冒充別人許可證書的情況。
??三、商住樓的基本情況
??買房者除承諾樓高、總面積、構(gòu)造等基本情況外，還理應(yīng)核查合同附件應(yīng)附房屋平面圖與房地產(chǎn)商樓盤銷售材料詳細(xì)介紹的是不是相一致，此外應(yīng)承諾商住樓若達(dá)不上合同書承諾的規(guī)定房地產(chǎn)商應(yīng)擔(dān)負(fù)的合同違約責(zé)任。
??四、支付方式及限期
??買房者挑選一次性支付的，留意注明支付時間；挑選分期還款的，留意寫清每一期支付的額度與限期；挑選金融機(jī)構(gòu)住房貸款支付的，注明首付款的支付日期及金額、借款的折數(shù)與期限。
??此外，在承諾買房者貸款逾期支付的合同違約責(zé)任時，買房者應(yīng)留意承諾的義務(wù)如貸款逾期限期、違約金比例要與房地產(chǎn)商貸款逾期拿房的貸款逾期限期、違約金比例相對性等。
??五、總面積差別解決
??針對商住樓這類獨特的產(chǎn)品，理應(yīng)容許合同書承諾的總面積存有出現(xiàn)偏差的原因，可是出現(xiàn)偏差的原因不可超出有效的范疇，法律法規(guī)為合同書承諾總面積的3％。在簽署商住樓訂購合同時，買房者應(yīng)留意房地產(chǎn)商對總面積出現(xiàn)偏差的原因的承諾解決方法。
??六、“不可抗拒”的了解與定義
??買房者留意合同書中“銷貨方遇不可抗拒造成 貸款逾期拿房，不負(fù)責(zé)任”條文的描述。中國法律、政策法規(guī)要求的“不可抗拒”就是指不可以預(yù)料、難以避免并不可以擺脫的客觀條件，如地震災(zāi)害、洪水災(zāi)害、戰(zhàn)事等。
??七、交貨的商住樓應(yīng)具有的標(biāo)準(zhǔn)
??工程建設(shè)經(jīng)工程驗收達(dá)標(biāo)；獲得法律法規(guī)、行政規(guī)章要求理應(yīng)由整體規(guī)劃、公安邊防、環(huán)境保護(hù)等單位出示的認(rèn)同文檔或準(zhǔn)予應(yīng)用文檔；用電量、自來水、用氣、路面等具有商住樓一切正常應(yīng)用的基礎(chǔ)標(biāo)準(zhǔn)；承諾在要求日期限內(nèi)未做到承諾標(biāo)準(zhǔn)的解決條文。
??八、貸款逾期拿房的合同違約責(zé)任
??買房者應(yīng)留意以下幾個方面：1、貸款逾期狀況的日數(shù)不適合太長，一般應(yīng)以貸款逾期90天做為終止合同的根據(jù)；2、違約金比例最少與買房者貸款逾期交貨購房的錢的違約金比例相對性等；3、承諾貸款逾期后買房者保存終止合同的支配權(quán)。
??九、工程變更
??承諾因工程變更的緣故造成 買房者退房流程的，房地產(chǎn)商在退回所買房者購房的錢外，對買房者的損害賠償不適合過低，最少按不可以小于買房者買房貸款年利率的規(guī)范付款買房者貸款利息。
??十、支配權(quán)確保
??買房者留意房地產(chǎn)商是不是已經(jīng)將與合同規(guī)定商住樓相關(guān)的土地使用權(quán)證及新建的商住樓開展質(zhì)押或售予別人的狀況申明在合同書中，并承諾房地產(chǎn)商的合同違約責(zé)任。
??十一、裝飾設(shè)計、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)
??室內(nèi)裝修、機(jī)器設(shè)備配件的內(nèi)容理應(yīng)盡可能確立、實際。按《消法》的相關(guān)要求，房地產(chǎn)商如未做到承諾標(biāo)準(zhǔn)，是要“二倍賠付”的。那樣的處理方法從房地產(chǎn)商的視角而言一些過度嚴(yán)苛，提議承諾為：“經(jīng)彼此選中的評定單位確定后，由出售人到有效的期內(nèi)修復(fù)到承諾規(guī)范，或賠付價差?！?/p>
??十二、產(chǎn)權(quán)登記
??將申請辦理所有權(quán)資格證書的標(biāo)準(zhǔn)和限期開展承諾，并要承諾房地產(chǎn)商的合同違約責(zé)任。如因房地產(chǎn)商的緣故在承諾的期限內(nèi)沒法辦完不動產(chǎn)登記證，而且貸款逾期到一定時間后，買房者有權(quán)利消除買房合同。另外無論是不是終止合同，開發(fā)設(shè)計產(chǎn)均應(yīng)擔(dān)負(fù)的一定的合同違約金，且不適合過低。
??十三、質(zhì)保義務(wù)
??承諾房地產(chǎn)商按《住宅質(zhì)量保證書》服務(wù)承諾的內(nèi)容擔(dān)負(fù)相對的質(zhì)保義務(wù)。
??十四、房屋、住宅小區(qū)的命名權(quán)及平屋面、外墻面磚的使用權(quán)及所有權(quán)
??應(yīng)確立承諾“房屋、住宅小區(qū)的命名權(quán)”在住宅小區(qū)拿房以前由房地產(chǎn)商保存該項支配權(quán)（由于這時由購房人或小區(qū)業(yè)主履行該項支配權(quán)都不實際），而在拿房以后歸住宅小區(qū)的小區(qū)業(yè)主機(jī)構(gòu)；而交貨后的商住樓外墻面磚、平屋面使用權(quán)、所有權(quán)一律均歸購房人。
??十五、合同違約責(zé)任的對等難題
??在簽署商品房買賣合同書中，一些房地產(chǎn)商會列舉相關(guān)買房者合同違約責(zé)任的嚴(yán)苛條文，而卻想方設(shè)法繞開賣家合同違約責(zé)任的承諾；或雖承諾了買賣方的合同違約責(zé)任，但彼此的合同違約責(zé)任承諾不合理、不對等。在簽署商品房買賣合同書時，買房者應(yīng)規(guī)定在合同書中確立賣家的合同違約責(zé)任及損失賠償?shù)挠嬎惴绞剑⒁粢馑兄Z的彼此合同違約責(zé)任一定要公正和對等。
??十六、留意房地產(chǎn)商填完的補充條款
??如今的買賣協(xié)議，一般都是有房地產(chǎn)商添加補充條款，這種補充條款通常全是對房地產(chǎn)商有益而買房者簽訂合同時沒有留意看的。對于此事，提議買房者用心閱讀文章，若有質(zhì)疑，能夠挑選變更；如變更不了，彼此又沒法達(dá)到新的讓步，還比不上不簽。
??最終提議買房者簽訂合同時，最好是求教刑事辯護(hù)律師開展具體指導(dǎo)，由于商住樓消費終究是家中的大宗商品消費，以保證 本身權(quán)益獲得更強的維護(hù)保養(yǎng)。
