“假如你有一個(gè)平穩(wěn)的現(xiàn)金流量，就將它資產(chǎn)證券化”，這句話美國(guó)華爾街的至理名言，已經(jīng)被愈來(lái)愈多的我國(guó)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商演化為實(shí)際。

　　12月9日夜間，首創(chuàng)鉅大有限責(zé)任公司公示公布，該企業(yè)即日起坐落于北京房山區(qū)、蘇州昆山的奧特萊斯商城新項(xiàng)目資產(chǎn)證券化，同心同德籌集資金35.79億人民幣。

　　對(duì)于股權(quán)融資的主要用途，首創(chuàng)鉅大則表明，即日起發(fā)售個(gè)人所得賬款用以填補(bǔ)營(yíng)運(yùn)資本，用以該集團(tuán)公司的平時(shí)經(jīng)營(yíng)及其市場(chǎng)拓展。

　　就全部首創(chuàng)集團(tuán)來(lái)講，一筆36億人民幣的股權(quán)融資也許只是是帳簿之中的冰山一角，就連鏈家房產(chǎn)頂尖投資分析師張大偉也表明：“對(duì)創(chuàng)新這類中小型的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，幾十億的證券化等同于一塊地的事，沒(méi)有多少的危害”。

　　“可是對(duì)首創(chuàng)鉅大這一服務(wù)平臺(tái)而言，是有較為大的實(shí)際意義的”。

　　針對(duì)小有股權(quán)融資動(dòng)態(tài)性的首創(chuàng)鉅大來(lái)講，本次以?shī)W特萊斯商城新項(xiàng)目做為基本財(cái)產(chǎn)開(kāi)展資產(chǎn)證券化，如同得到 了一個(gè)“聚寶盤(pán)”，接下去，源源不絕的資產(chǎn)便會(huì)從這當(dāng)中流蕩而出。

　　通水證券化：籌款與轉(zhuǎn)型發(fā)展的猜測(cè)

　　據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)媒體獲知，為籌劃財(cái)產(chǎn)適用證劵的發(fā)售，首創(chuàng)鉅大國(guó)有獨(dú)資附設(shè)企業(yè)恒盛華創(chuàng)已籌劃創(chuàng)立了一項(xiàng)財(cái)產(chǎn)適用證劵方案，名叫“重科一創(chuàng)-首創(chuàng)鉅大奧特萊斯商城一號(hào)第一期財(cái)產(chǎn)適用專項(xiàng)計(jì)劃”，該方案提議發(fā)售本錢總金額rmb35.79億人民幣的財(cái)產(chǎn)適用證劵。

　　公示公布，該方案將以集團(tuán)公司擁有的房山區(qū)和昆山市創(chuàng)新奧特萊斯商城開(kāi)展資產(chǎn)證券化，并將發(fā)售的所有個(gè)人所得賬款引入該股票基金，而該股票基金將進(jìn)而把相關(guān)資產(chǎn)用以回收該等項(xiàng)目公司的所有股份，并向該等項(xiàng)目公司出示股東貸款。

　　事實(shí)上，早在2018年12月，首創(chuàng)鉅大就曾公布，“重科一創(chuàng)-首創(chuàng)鉅大奧特萊斯商城財(cái)產(chǎn)適用專項(xiàng)計(jì)劃”獲準(zhǔn)，經(jīng)營(yíng)規(guī)模為100億元，將于深圳交易所掛牌上市發(fā)售。那時(shí)的信息顯示信息，它是中國(guó)立減以?shī)W特萊斯商城為底層資產(chǎn)的REITs商品。

　　現(xiàn)如今，一年的時(shí)間以往，首創(chuàng)鉅大的財(cái)產(chǎn)適用宣布進(jìn)到實(shí)際操作的環(huán)節(jié)。

　　對(duì)于此事，現(xiàn)匯生國(guó)際性股權(quán)融資首席總裁合諧縱策略管理集團(tuán)公司前創(chuàng)辦人黃立沖表明：“這個(gè)時(shí)候開(kāi)展證券化的緣故自然是為了更好地籌資”。

　　這類叫法也并不是無(wú)稽之談，翻閱首創(chuàng)鉅大的財(cái)務(wù)報(bào)告能夠獲知，盡管近年來(lái)，首創(chuàng)鉅大的主營(yíng)業(yè)務(wù)收入與純利潤(rùn)相較上年年底擁有很大的提高，但其營(yíng)業(yè)性現(xiàn)金流量依然沒(méi)法遮蓋其短期內(nèi)的有息負(fù)債。

　　截止2019年中后期，首創(chuàng)鉅大取得總債務(wù)113.61億人民幣，資產(chǎn)總額資產(chǎn)負(fù)債率為115%，較去年末的90%增漲25個(gè)點(diǎn)，在有息負(fù)債中，一年之內(nèi)短期內(nèi)負(fù)債占有率24%。而當(dāng)期，首創(chuàng)鉅大的營(yíng)業(yè)性現(xiàn)金流量?jī)羰找鎯H取得-2.55億人民幣，同比減少151.77%。

　　但也是有見(jiàn)解覺(jué)得，首創(chuàng)鉅大這一舉動(dòng)是為了更好地完成輕資產(chǎn)向輕資產(chǎn)的轉(zhuǎn)型發(fā)展。

　　早在2018年今年初，北京首創(chuàng)自主創(chuàng)業(yè)集團(tuán)公司有限責(zé)任公司老總李愛(ài)慶就曾提及，創(chuàng)新將擺脫當(dāng)今所有項(xiàng)目投資基本建設(shè)經(jīng)營(yíng)方法，根據(jù)回收和項(xiàng)目投資及其對(duì)當(dāng)今新項(xiàng)目資產(chǎn)證券化等輕資產(chǎn)方法合理布局奧萊商圈。

　　目前為止，首創(chuàng)鉅大已開(kāi)張或新建的奧特萊斯商城新項(xiàng)目做到17個(gè)，且這種奧萊新項(xiàng)目大部分是輕資產(chǎn)新項(xiàng)目。

　　事實(shí)上，伴隨著公司的逐漸發(fā)展壯大，輕資產(chǎn)的方式必定會(huì)讓公司的資產(chǎn)遭受工作壓力，為了更好地緩解公司資產(chǎn)工作壓力，公司大多數(shù)會(huì)采用更為靈便的方法來(lái)開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)經(jīng)營(yíng)新項(xiàng)目，有些是選用小股股票操盤(pán)，有些是選用第三方出示服務(wù)外包的方法，逐漸向輕資產(chǎn)的方式轉(zhuǎn)換。

　　這類由重變輕了的方式在商業(yè)房產(chǎn)上尤其普遍，由于現(xiàn)階段中國(guó)大部分的商業(yè)房產(chǎn)新項(xiàng)目均不可售賣，這就導(dǎo)致商業(yè)服務(wù)新項(xiàng)目獲得盈利的方法十分比較有限，大多數(shù)商業(yè)服務(wù)新項(xiàng)目之關(guān)鍵根據(jù)租賃獲得收益，但租用盈利的收益時(shí)間長(zhǎng)，短期內(nèi)內(nèi)沒(méi)法完成迅速的資產(chǎn)流回，假如公司單一選用輕資產(chǎn)的方式發(fā)展趨勢(shì)商業(yè)房產(chǎn)，則不利公司資產(chǎn)的資金周轉(zhuǎn)與經(jīng)營(yíng)規(guī)模的擴(kuò)大。

　　“我認(rèn)為重變輕了它是一種必定之途，誰(shuí)都玩不了這般大的一個(gè)輕資產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)”，有杰出金融剖析人員表明。

　　在他來(lái)看，時(shí)下商業(yè)服務(wù)新項(xiàng)目撤出一般有根據(jù)散售、整售的方法售賣股份，也有便是根據(jù)ABS等債卷的方法轉(zhuǎn)讓，及其根據(jù)IPO的方式撤出，而證券化的實(shí)質(zhì)便是賣一部分的股份，之前是賣給個(gè)人，但現(xiàn)在是根據(jù)公共性的方法，來(lái)完成股份的出讓，實(shí)際上實(shí)質(zhì)是一樣的，便是方式不一樣罷了。

　　但他也提及，對(duì)商業(yè)服務(wù)財(cái)產(chǎn)的轉(zhuǎn)現(xiàn)而言，這類證券化是將來(lái)最好是的方法。

　　輕和重中間：商業(yè)服務(wù)資產(chǎn)變現(xiàn)之途

　　也許，首創(chuàng)鉅大年末“忙籌款”、由重轉(zhuǎn)輕的叫法不無(wú)道理，但仔細(xì)觀看首創(chuàng)鉅大往日的股權(quán)融資途徑與證券化這類自主創(chuàng)新的股權(quán)融資方式，可以看出，相比于籌款，這個(gè)商業(yè)服務(wù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商更想要為此做為為此為始，發(fā)展一種新的股權(quán)融資方式。

　　用傳統(tǒng)式的方式開(kāi)展股權(quán)融資，一般是發(fā)售公司債券、開(kāi)展貸款銀行這些，據(jù)了解，2020年上半年度，首創(chuàng)鉅大來(lái)源于金融機(jī)構(gòu)以及他金融企業(yè)的貸款就做到了55.43億人民幣，占有率超出總債務(wù)的二分之一。而翻閱先前的股權(quán)融資紀(jì)錄，首創(chuàng)鉅大常見(jiàn)的籌集資金方式關(guān)鍵還是以銀行貸款及貸款擔(dān)保單據(jù)為主導(dǎo)。

　　“本次證券化，更好像首創(chuàng)鉅大在自主創(chuàng)新股權(quán)融資層面的一次試著”，張大偉覺(jué)得。

　　事實(shí)上，證券化做為一種金融衍生工具，和別的金融衍生工具一樣，能夠用于健全金融市場(chǎng)的構(gòu)造，改進(jìn)資源的配備，提升 資產(chǎn)的運(yùn)行高效率。

　　與別的金融衍生工具不一樣的是，證券化必須以基本財(cái)產(chǎn)將來(lái)所造成的現(xiàn)金流量為償還適用，并根據(jù)結(jié)構(gòu)型設(shè)計(jì)方案開(kāi)展個(gè)人信用增級(jí)，在這個(gè)基礎(chǔ)上發(fā)售財(cái)產(chǎn)適用證劵。

　　據(jù)了解，本次方案的基本財(cái)產(chǎn)為北京房山區(qū)創(chuàng)新奧特萊斯商城、江蘇昆山創(chuàng)新奧特萊斯商城，兩新項(xiàng)目均為創(chuàng)新前期打造出的奧萊商業(yè)綜合體，在其中房山區(qū)新項(xiàng)目為創(chuàng)新第一個(gè)奧萊商業(yè)綜合體新項(xiàng)目，于2013年開(kāi)張，昆山市新項(xiàng)目的一期則于2015年開(kāi)張，二期于2017年開(kāi)張。

　　所述2個(gè)新項(xiàng)目便是首創(chuàng)鉅大集團(tuán)旗下經(jīng)營(yíng)較好的2個(gè)商業(yè)綜合體新項(xiàng)目，在2018年的財(cái)務(wù)報(bào)告中，首創(chuàng)鉅大公布，北京市、萬(wàn)寧市、昆山市、湖州市、杭州市及南昌市等六個(gè)已開(kāi)張店面銷售業(yè)績(jī)平穩(wěn)提高，銷售額同比增長(zhǎng)率超出43%，在其中北京房山區(qū)新項(xiàng)目每月市場(chǎng)銷售均超億人民幣，五一店慶活動(dòng)三天總增收近rmb7000萬(wàn)元，十月每月銷售總額近rmb三億元;而昆山市店面則完成客流量環(huán)比大幅度提高38%。

　　挑選2個(gè)相對(duì)性完善、高品質(zhì)的新項(xiàng)目做為基本財(cái)產(chǎn)，一方面可以為確?；矩?cái)產(chǎn)將來(lái)可以造成充足的現(xiàn)金流量，為此來(lái)為證券化開(kāi)展償還適用;另一方面，這類財(cái)產(chǎn)的轉(zhuǎn)現(xiàn)工作能力和收益率較高，能為證券化的個(gè)人信用增級(jí)，有利于財(cái)產(chǎn)適用證劵發(fā)售開(kāi)售。

　　金融剖析人員也調(diào)侃道：“這一資產(chǎn)證券化毫無(wú)疑問(wèn)會(huì)找尋一些現(xiàn)金流量相對(duì)穩(wěn)定的或是銷售業(yè)績(jī)比較好的財(cái)產(chǎn)去做，那樣投資人更想要來(lái)買這一商品”。

　　但通過(guò)證券化的方式開(kāi)展股權(quán)融資，也許，首創(chuàng)鉅大有大量的考慮。

　　一方面，相比于傳統(tǒng)式的股權(quán)融資方式，根據(jù)證券化的方法籌款，資金成本相對(duì)性更低。一般而言，一個(gè)非項(xiàng)目投資級(jí)(BBB下列)假如充分利用的個(gè)人信用來(lái)股權(quán)融資，其資金成本要比AAA級(jí)證劵的成本增加得多，在現(xiàn)階段的金融市場(chǎng)上，乃至很有可能做到幾十個(gè)基準(zhǔn)點(diǎn)的差別，可是通過(guò)證券化的方法，非項(xiàng)目投資級(jí)的公司還可以發(fā)售AAA級(jí)的債卷。

　　值得一提的是，首創(chuàng)鉅大本次發(fā)售的財(cái)產(chǎn)適用證劵將分成本額度為27億的優(yōu)先財(cái)產(chǎn)適用證劵，占總發(fā)售約75.44%;及本額度為rmb8.79億人民幣的次級(jí)線圈財(cái)產(chǎn)適用證劵，占總發(fā)售約24.56%。

　　優(yōu)先財(cái)產(chǎn)適用證劵和次級(jí)線圈財(cái)產(chǎn)適用證劵的期滿限期均為5年。在其中，優(yōu)先財(cái)產(chǎn)適用證劵的固定不動(dòng)息票率為每一年5.2%，須在期內(nèi)每一年付息一次;次級(jí)線圈財(cái)產(chǎn)適用證劵無(wú)固定不動(dòng)息票率。

　　“別的股權(quán)融資方式跟這類方式對(duì)比，資金成本毫無(wú)疑問(wèn)會(huì)高一點(diǎn)，這一資金成本才五點(diǎn)幾，還算作較為低”，張大偉表明，首創(chuàng)鉅大把自己的總量財(cái)產(chǎn)根據(jù)這類證券化的方式開(kāi)展股權(quán)融資，可以得到 一個(gè)相對(duì)性較為劃算的資產(chǎn)。

　　此外，這類證券化事實(shí)上是一種合理的表外融資方法，換句話說(shuō)，在一定標(biāo)準(zhǔn)下，這類股權(quán)融資能夠沒(méi)有公司的財(cái)務(wù)報(bào)告上反映買賣的財(cái)產(chǎn)和發(fā)售的證劵，進(jìn)而完成“出表”，這毫無(wú)疑問(wèn)可以減少公司的杠桿比率。

　　除此之外，杰出金融人員表明，相對(duì)而言，證券化的方式，它的協(xié)調(diào)能力高些。由于證券化能夠面向全國(guó)的投資者，而不是純碎的投資者，它所對(duì)于的人群更為群眾化、更寬闊，換句話說(shuō)，許多股民還可以參加申購(gòu)這產(chǎn)品，進(jìn)而把股權(quán)融資的臉相擴(kuò)展到更廣。

　　雖然首創(chuàng)鉅大本次開(kāi)展的財(cái)產(chǎn)適用證劵不容易公開(kāi)發(fā)行，其先級(jí)財(cái)產(chǎn)適用證劵將通過(guò)個(gè)人配股發(fā)售予一名或之上的合資質(zhì)投資人(屬單獨(dú)第三方)，而全部次級(jí)線圈財(cái)產(chǎn)適用證劵將發(fā)售予恒盛華創(chuàng)，其股權(quán)融資面依然僅為特殊的項(xiàng)目投資目標(biāo)，對(duì)有著十余個(gè)奧特萊斯商城商業(yè)綜合體的首創(chuàng)鉅大來(lái)講，本次股權(quán)融資更好像一次基本的試著。

　　這類證券化的股權(quán)融資方式，對(duì)首創(chuàng)鉅大來(lái)講，宛如獲得的一個(gè)“聚寶盤(pán)”，為其發(fā)展出一條更為靈便和方便快捷的股權(quán)融資路面。