海南三亞房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀、問(wèn)題及對(duì)策研究。
房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的基本承載體，已經(jīng)成為現(xiàn)代社會(huì)經(jīng)濟(jì)體系的重要組成部分，其產(chǎn)業(yè)鏈長(zhǎng)，關(guān)聯(lián)度大，動(dòng)力強(qiáng)，兼具投資和消費(fèi)雙重功能，對(duì)擴(kuò)大內(nèi)需、促進(jìn)消費(fèi)、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、保持經(jīng)濟(jì)社會(huì)穩(wěn)定等有著極其重要的作用。近年來(lái)，三亞作為全國(guó)唯一的熱帶濱海觀光城市，擁有良好的自然資源和理想的人居環(huán)境，吸引島內(nèi)外游客投資職業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，已成為經(jīng)濟(jì)中所占比重大、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)貢獻(xiàn)突出、財(cái)政收入增長(zhǎng)的重要來(lái)源，是推進(jìn)三亞經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一。在快速發(fā)展過(guò)程中，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的影響很大，房?jī)r(jià)增長(zhǎng)過(guò)快等急需解決的問(wèn)題。本文在整理第三次經(jīng)濟(jì)普查及相關(guān)資料的基礎(chǔ)上，分析三亞市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀、存在問(wèn)題，提出相應(yīng)對(duì)策，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)定可持續(xù)發(fā)展。
1、海南三亞房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀。
海南三亞房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展時(shí)間雖然不長(zhǎng)，但與國(guó)內(nèi)其他城市相比，三亞自身具有獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)和海南國(guó)際旅游島建設(shè)政策，房地產(chǎn)業(yè)不斷成長(zhǎng)，成為推進(jìn)三亞國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和財(cái)政收入的重要支持。
(一)企業(yè)數(shù)量和員工數(shù)量不斷增加。
據(jù)經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)，2008年底，全市共有586家房地產(chǎn)企業(yè)和10834名員工。其中房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)385人，員工6354人到2013年底，全市房地產(chǎn)企 業(yè)666人，員工17849人，比2008年增加80人和7015人。其中房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)共250家，比2008年底下降35.1%，減少135家，但員工達(dá)到9548人，人數(shù)增加3194人，比2008年增加50.3%?？梢?，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)逐漸成為拉動(dòng)我市勞動(dòng)力就業(yè)的重要力量。
(二)投資規(guī)模不斷擴(kuò)大。
近年來(lái)，海南三亞房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展促進(jìn)了房地產(chǎn)開發(fā)投資的大規(guī)模投入，房地產(chǎn)開發(fā)投資的規(guī)模呈直線增長(zhǎng)趨勢(shì)。2008年全市房地產(chǎn)開發(fā)投資額為76.18億元，占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資比例50.3%的2013年達(dá)到302.72億元，增加226.54億元，占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資比例57.8% ，增加7.5個(gè)百分點(diǎn)，2008-2013年三亞房地產(chǎn)開發(fā)投資年平均增加42.6%。由此可見，房地產(chǎn)開發(fā)投資仍是拉動(dòng)固定資產(chǎn)投資的重要力量 。
(三)建設(shè)規(guī)模迅速增長(zhǎng)。
據(jù)統(tǒng)計(jì)口徑資料顯示，2013年三亞市房地產(chǎn)施工面積從2008年的400.8萬(wàn)平方米上升到1216.6萬(wàn)平方米，增加了815.8萬(wàn)平方米的住宅新開工面積從2008年的137.7萬(wàn)平方米上升到2013年的373.9萬(wàn)平方米。房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模的擴(kuò)大不僅提供了大量的庫(kù)存室，也成為推動(dòng)三亞市房地產(chǎn)開發(fā)投資發(fā)展的重要支持點(diǎn)。
(四)土地一級(jí)市場(chǎng)開發(fā)增長(zhǎng)明顯。
近年來(lái)，由于三亞房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，三亞土地一級(jí)市場(chǎng)開發(fā)增長(zhǎng)率明顯，2004年全市土地轉(zhuǎn)讓僅11.44萬(wàn)平方米，成交額1.71億元，2005 年全市土地轉(zhuǎn)讓面積迅速上升到82.09萬(wàn)平方米。到2008年為止，三亞市的土地轉(zhuǎn)讓面積均在100萬(wàn)平方米以下，從2009年開始進(jìn)入100萬(wàn) 平方米的階段，特別是到2010年為止，由于海南國(guó)際旅游島的建設(shè)效果，城市化的建設(shè)加快了對(duì)土地的需求。2011年三亞土地轉(zhuǎn)讓面積突破230萬(wàn)平方米。從2009年到2011年，三亞商服和旅游用地轉(zhuǎn)讓257.71萬(wàn)平方米，住宅用地轉(zhuǎn)讓162.23萬(wàn)平方米，土地一級(jí)市場(chǎng)開發(fā)勢(shì)頭 迅猛。從2012年開始，由于國(guó)家控制房地產(chǎn)市場(chǎng)，為了保持房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展，三亞土地供應(yīng)開始放緩，2013年全市土地轉(zhuǎn)讓面積比去年減少36.6%。受客觀因素影響三亞市土地供應(yīng)放緩，到2013年土地轉(zhuǎn)讓面積仍保持快速增長(zhǎng)，反映了我市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速。
2、房地產(chǎn)業(yè)對(duì)三亞市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響分析。
房地產(chǎn)業(yè)具有產(chǎn)業(yè)鏈長(zhǎng)、關(guān)聯(lián)度大、驅(qū)動(dòng)力強(qiáng)、投資與消費(fèi)雙重功能兼?zhèn)?，?duì)擴(kuò)大內(nèi)需、促進(jìn)消費(fèi)、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、保持經(jīng)濟(jì)社會(huì)穩(wěn)定等具有極其重要的作用。近年來(lái)，房地產(chǎn)開發(fā)投資已經(jīng)成為拉動(dòng)三亞地方經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要引擎，對(duì)其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生了很大的促進(jìn)作用。(詳見政府網(wǎng)站數(shù)據(jù))
3、三亞市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展存在的問(wèn)題。
在三亞房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展過(guò)程中，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的影響很大，房?jī)r(jià)增長(zhǎng)過(guò)快，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)單一等需要解決的問(wèn)題，制約了三亞房地產(chǎn)業(yè)的健康持續(xù)發(fā)展。
(一)房地產(chǎn)業(yè)占經(jīng)濟(jì)比例過(guò)大。
近些年，三亞房地產(chǎn)業(yè)對(duì)地方經(jīng)濟(jì)的作用極為明顯，而且占有經(jīng)濟(jì)總量的比重也很大，在促進(jìn)消費(fèi)、擴(kuò)大內(nèi)需、拉動(dòng)投資增長(zhǎng)、保持經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速健康發(fā)展的有力措施的思想指導(dǎo)下，三亞市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，逐漸發(fā)展成三亞經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支柱之一。三亞市房地產(chǎn)開發(fā)投資從2008年的76.18億元增加到2013年的302.72億元，約增加了2.97倍。在全社會(huì)固定資產(chǎn)投資中，近80%是社會(huì)投資，僅20%是政府投資 ，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)領(lǐng)域投資項(xiàng)目較少，而房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的一半。從近年來(lái)的發(fā)展來(lái)看，三亞市房地產(chǎn)開發(fā)投資確實(shí)擴(kuò)大了內(nèi)需，帶動(dòng)了經(jīng)濟(jì)發(fā)展，但與此同時(shí)，對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的負(fù)面影響也越來(lái)越明顯。根據(jù)2018年房地產(chǎn)數(shù)據(jù)分析，比2013年整體翻了一番。
(二)房地產(chǎn)業(yè)對(duì)土地資源的消耗越來(lái)越激烈。
由于三亞房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，對(duì)三亞市土地資源的消耗也日益加劇。目前，三亞每年批準(zhǔn)建設(shè)用地約100公頃，許多農(nóng)用地已改為建設(shè) 用地，如海坡田洋、妙林田洋逐漸消失，小產(chǎn)權(quán)室非法開發(fā)建設(shè)用地，可利用土地資源不足。首先，土地資源消耗過(guò)快，給城市未來(lái)發(fā)展帶來(lái)巨大危險(xiǎn)。三亞市有代表性的地方三亞灣、亞龍灣、大東海等市區(qū)附近的一線景點(diǎn)幾乎全部轉(zhuǎn)讓，幾乎開發(fā)完畢。房地產(chǎn)開發(fā)要消耗大量不再生的土地資源，進(jìn)一步占領(lǐng)城市未來(lái)生存發(fā)展的空間二是難以支持三亞經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展。由于房地產(chǎn)開發(fā)是土地資源的一次性占有，開發(fā)結(jié)束意味著該土地的開發(fā)價(jià)值不再存在三是土地資源的利用效率低、初級(jí)，三亞獨(dú)特的資源和土地價(jià)值沒(méi)有得到很好的表現(xiàn)。主要購(gòu)買低端房地產(chǎn)的島外消費(fèi)者進(jìn)入三亞，在促進(jìn)三亞經(jīng)濟(jì)發(fā)展的同時(shí)，也帶來(lái)了增加城市公共資源和生態(tài)環(huán)境負(fù)擔(dān)的負(fù)面影響，普通商社住宅用地的大量供應(yīng)和低端房地產(chǎn)項(xiàng)目的發(fā)展，熱帶濱海旅游城市這一奇怪資源的價(jià)值得到充分體現(xiàn)，城市后勁不足。房地產(chǎn)業(yè)供地規(guī)模過(guò)大，同時(shí)也意味著發(fā)展旅游、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)等產(chǎn)業(yè)的土地資源越少，不利于形成合理可持續(xù)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)布局。
了解三亞房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)相關(guān)概念和發(fā)展環(huán)境，分析中國(guó)三亞房地產(chǎn)業(yè)規(guī)模和消費(fèi)需求，重點(diǎn)分析中國(guó)三亞房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)運(yùn)行情況，最后分析中國(guó)三亞房地產(chǎn)業(yè)面臨的機(jī)遇和發(fā)展前景。如果你想對(duì)中國(guó)三亞房地產(chǎn)行業(yè)有一個(gè)系統(tǒng)的，或者想投資這個(gè)行業(yè)，這份報(bào)告將是你不可或缺的重要工具。
本研究報(bào)告數(shù)據(jù)主要采用國(guó)家統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)、海關(guān)總署、問(wèn)卷調(diào)查數(shù)據(jù)、商務(wù)部采集數(shù)據(jù)等數(shù)據(jù)庫(kù)。其中宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)主要來(lái)自國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，部分行業(yè)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)主要來(lái)自國(guó)家統(tǒng)計(jì)局和市場(chǎng)調(diào)查數(shù)據(jù)，企業(yè)數(shù)據(jù)主要來(lái)自國(guó)家統(tǒng)計(jì)局規(guī)模企業(yè)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)庫(kù)和證券交易所等，價(jià)格數(shù)據(jù)主要來(lái)自各種市場(chǎng)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)庫(kù)。
三亞是適合旅游和居住的好地方，這個(gè)特征，三亞成為投資的熱點(diǎn)城市，房?jī)r(jià)當(dāng)然也不低。而且目前三亞樓市發(fā)展十分穩(wěn)定。因此，大多數(shù)專家分析三亞房?jī)r(jià)趨勢(shì)，認(rèn)為三亞房?jī)r(jià)穩(wěn)定，不會(huì)暴跌。
由于三亞氣候宜人的特殊性，主要是養(yǎng)老、假期需求性多，這種類型的購(gòu)房者幾乎來(lái)自島外，房?jī)r(jià)上漲過(guò)高，整體比例上升不平衡，不符合經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律，當(dāng)然政府也不放任。
2018年以來(lái)，面對(duì)海南建省經(jīng)濟(jì)特區(qū)30周年和建設(shè)自由貿(mào)易區(qū)(港)等好消息帶來(lái)房?jī)r(jià)上漲壓力，海南實(shí)施全球購(gòu)買限制，堅(jiān)決防止房地產(chǎn)投機(jī)行為。2018年海南房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行穩(wěn)步下降，商社銷售面積和銷售額比去年同期下降，部分市縣銷售面積和銷售額減半。
2016年北方多云，很多客戶去海南買房，熱鬧海南樓市。2016年海南商社銷售面積1508.53萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)43.4%，銷售額1490.20億元， 增長(zhǎng)51.6%。2017年海南商社的銷售面積創(chuàng)歷史最高紀(jì)錄，比去年分別增加了52.0%、82.1%。2018年海南全球限制購(gòu)買，許多外國(guó)人失去 購(gòu)買資格，商社銷售下降。商社的銷售面積為1432.25萬(wàn)平方米，比去年下降了37.5%的住宅銷售額為2083.29億元，下降了23.2%。
數(shù)據(jù)來(lái)源:中商產(chǎn)業(yè)研究院大數(shù)據(jù)庫(kù)。
具體來(lái)說(shuō)，2018年除三亞和洋浦外，大部分市縣商社的銷售面積比去年同期下降。洋浦比去年上升幅度最大。三亞銷售面積244.79萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng)14.5%。海南候鳥老人對(duì)三亞情有獨(dú)鐘，據(jù)海南省政協(xié)官方調(diào)查報(bào)告，三亞候鳥人口占全省候鳥人口的24.9%。海口銷售面積393.32萬(wàn)平方米，比上年減少28.4%。另外，瓊海市、萬(wàn)寧市、陵水縣、五指山市、屯昌縣、瓊中縣、保亭縣、東方市、臨高縣、樂(lè)東 縣、昌江縣房地產(chǎn)受到嚴(yán)重?fù)p害，銷售面積比上年減少50%以上，其中五指山市銷售面積比上年減少5.41萬(wàn)平方米，比上年減少80.8%。
在銷售額方面，只有三亞市、定安縣、白沙縣、洋浦商社的銷售額比去年同期增加。2018年三亞商社銷售額601.37億元，比上年增長(zhǎng)9.1%。?？谏躺玟N售額520.49億元，比上年減少21%。五指山市、瓊中縣、保亭縣、東方市、樂(lè)東縣商社銷售額比去年減少50%以上，其中樂(lè)東縣商社銷售額最大，比去年減少77.7%。
4、投資下降壓力大，房地產(chǎn)管制有效。
2019年第一季度三亞市投資與房地產(chǎn)運(yùn)行分析。
第一季度受房地產(chǎn)管制政策、投資大項(xiàng)目不足、春節(jié)假期等諸多因素影響，第一季度項(xiàng)目進(jìn)展緩慢，新開工項(xiàng)目減少，投資量不足，我市固定資產(chǎn)投資和房地產(chǎn)銷售大幅下降。1~3月，我市固定資產(chǎn)投資下降40.9%，比上年同期下降65.3個(gè)百分點(diǎn)的住宅銷售面積51.04萬(wàn)平方 米，比去年下降44.9%。
5、投資和房地產(chǎn)運(yùn)行的情況。
(一)固定資產(chǎn)投資明顯下降。受宏觀規(guī)制政策、春節(jié)假期、征地拆遷制約和大項(xiàng)目拉動(dòng)不足等多方面因素的影響，我市固定資產(chǎn)投資明顯下降。1~3月，我市固定資產(chǎn)投資減少40.9%，完成年度計(jì)劃的16.1%，比順序時(shí)慢8.9個(gè)百分點(diǎn)。其中，房地產(chǎn)開發(fā)投資下降51.2%，其他 投資下降26.0%。
從產(chǎn)業(yè)投資結(jié)構(gòu)來(lái)看，第一產(chǎn)業(yè)投資比去年減少21.4%，第二產(chǎn)業(yè)投資比去年減少21.9%，第三產(chǎn)業(yè)投資比去年減少41.1%，第三產(chǎn)業(yè)占全 市投資總量的比例達(dá)到98.56%。
從各區(qū)投資進(jìn)度來(lái)看，海棠區(qū)完成年度規(guī)劃21.4%；吉陽(yáng)區(qū)完成年度規(guī)劃20.6%；天涯區(qū)完成年度規(guī)劃13.4%；崖州區(qū)完成年度規(guī)劃7.7%； 育才生態(tài)區(qū)完成年度規(guī)劃3.4%。
(二)十億元以上大項(xiàng)目拉動(dòng)力減弱。作為推動(dòng)我市固定資產(chǎn)投資發(fā)展的主要?jiǎng)恿?，我市?jì)劃總投資10億元以上大投資項(xiàng)目的投資建設(shè)力度比往年減弱。1-3月，我市計(jì)劃總投資10億元及以上投資項(xiàng)目160個(gè)，僅完成投資80.96億元，其投資比例從去年的68.3%下降到61.5%，下 降6.8個(gè)百分點(diǎn)。其中，今年累計(jì)投資超過(guò)2億元的項(xiàng)目只有9個(gè)，比去年同期減少了9個(gè)。
(三)房地產(chǎn)開發(fā)投資下跌幅度持續(xù)擴(kuò)大。我市嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)管制政策，逐漸減少經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的依賴，房地產(chǎn)開發(fā)投資大幅下降。1~3月，我市房地產(chǎn)開發(fā)投資比上年同期減少51.2%，減少率比去年同期高52.9個(gè)百分點(diǎn)。其中，房屋投資下降51.3%；寫字樓投資下降67.5%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資下降20.2%；其他投資下降62.3%。
(四)固定資產(chǎn)投資資金來(lái)源明顯下降。1-3月，在所有固定資產(chǎn)投資資金來(lái)源中，今年的財(cái)務(wù)資金來(lái)源總額為289.88億元，同比下降58.7%。其中，去年年底剩馀資金為129.68億元，比去年同期減少59.2%的今年資金來(lái)源為160.20億元，比去年同期減少58.3%。今年資金中，國(guó)內(nèi)貸款20.56億元，比上年減少33.6%的自營(yíng)資金67.68億元，比上年減少46.6%的其他資金來(lái)源20.14億元，比上年增加30.5%。投資資金來(lái)源不足對(duì)投資項(xiàng)目進(jìn)一步開發(fā)投資建設(shè)或投資意愿造成一定影響。
(五)自由貿(mào)易區(qū)(港)集中開工投資不足。1~3月，我市服務(wù)自由貿(mào)易區(qū)(港)建設(shè)集中開工的86個(gè)投資項(xiàng)目共完成投資12.76億元，占全市固定資產(chǎn)投資9.7%，完成年度投資計(jì)劃的20.2%，比順序進(jìn)度低4.8個(gè)百分點(diǎn)。其中，計(jì)劃總投資1億元以上的投資項(xiàng)目34個(gè)，1~3月完成投資10.79億元，計(jì)劃總投資500萬(wàn)元至1億元以下的投資項(xiàng)目52個(gè)，1~3月完成投資1.97億元。
(六)控制政策效果明顯，住房銷售形勢(shì)下降。受控制政策的持續(xù)影響，房屋交易量持續(xù)下降，符合房地產(chǎn)控制政策的期待。1-3月，我市 房屋銷售面積51.04萬(wàn)平米，同比下滑44.9%?？紤]到政策規(guī)制環(huán)境強(qiáng)勁、銀根持續(xù)緊縮等多方面因素，全市商社的銷售市場(chǎng)將繼續(xù)下降。
6.工作建議。
(一)做好我市自由貿(mào)易區(qū)(港)集中開工項(xiàng)目投資跟蹤服務(wù)。對(duì)于最近我市自由貿(mào)易區(qū)(港)建設(shè)集中開工的三批投資項(xiàng)目，積極進(jìn)行投資項(xiàng)目入庫(kù)跟蹤統(tǒng)計(jì)服務(wù)，確保開工項(xiàng)目投資及時(shí)統(tǒng)一。
(二)推進(jìn)政府投資項(xiàng)目開工建設(shè)。政府投資作為固定資產(chǎn)投資的重要組成部分，在我市房地產(chǎn)業(yè)受到管制政策的影響的情況下，推進(jìn)全市固定資產(chǎn)投資的發(fā)展尤為重要。必須持續(xù)加大推進(jìn)政府投資項(xiàng)目建設(shè)。尤其是涉及征地拆遷賠償?shù)捻?xiàng)目，建議市政府督促有關(guān)部門加快解決項(xiàng)目土地、規(guī)劃、環(huán)評(píng)、施工許可證等問(wèn)題，提前開工建設(shè)，計(jì)入投資統(tǒng)計(jì)。
(三)推進(jìn)項(xiàng)目建設(shè)，提高招商工作能力。投資大項(xiàng)目對(duì)拉動(dòng)我市投資增長(zhǎng)有很大的拉動(dòng)作用，大項(xiàng)目投資增減直接關(guān)系到整個(gè)固定資產(chǎn)投資方向，應(yīng)采取措施確保大項(xiàng)目有序推進(jìn)建設(shè)。另外，要加快重大項(xiàng)目的招商、儲(chǔ)備，集中力量規(guī)劃具有一定規(guī)模、符合產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整方向的大項(xiàng)目，進(jìn)一步加強(qiáng)民間投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的推動(dòng)力。
(四)規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)交易行為。從近年來(lái)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售情況來(lái)看，受房地產(chǎn)管制的影響，房地產(chǎn)銷售量明顯下降，房地產(chǎn)市場(chǎng)受到一定程度的影響。應(yīng)注意避免房地產(chǎn)管制政策的交易行為，避免住宅企業(yè)之間不合理的競(jìng)爭(zhēng)和住宅中介不合法的行為，確保我市房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展。
