隨著海南自由貿(mào)易港的快速發(fā)展，各種紅利政策已經(jīng)實(shí)施，越來越關(guān)注海南。萬科、雅居樂、綠地、碧桂園、融創(chuàng)等品牌房地產(chǎn)項(xiàng)目眾多，以及其他企業(yè)開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)項(xiàng)目。目前，海南的房地產(chǎn)項(xiàng)目種類繁多。購房者如何在眾多項(xiàng)目和產(chǎn)品中準(zhǔn)確選擇自己的房子？
請期待。接下來，請花幾分鐘聽我們真正的評估聲音。本次評估項(xiàng)目為首開美墅灣。

項(xiàng)目位于?？谖骱０稙I海大道與粵海大道交匯處長流起步區(qū)，一期住宅建筑面積約84-130㎡，參考均價(jià)1.8萬元/㎡。目前還沒有房屋出售，主要推約37-85㎡親海店，均價(jià)3萬-3.5萬/㎡；適合首付56萬起、對西海岸未來發(fā)展持樂觀態(tài)度的小資客戶。
響應(yīng)市政府對長流區(qū)的功能定位理念，引進(jìn)宋莊藝術(shù)資源，打造集文化體驗(yàn)、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、旅游度假、生活為一體的綜合性社區(qū)。
在各種產(chǎn)品的布局和組合中，各種分區(qū)相對獨(dú)立和清晰。同時(shí)，利用中軸線、廣場等關(guān)鍵開放空間，共同塑造了豐富多樣的社區(qū)。其中，軸線空間從南向北為：高層社區(qū)景觀中軸線、社區(qū)廣場、度假酒店、濱海景觀濕地。
為了充分利用規(guī)劃布局和產(chǎn)品設(shè)計(jì)的針對性設(shè)計(jì)，從海岸到內(nèi)逐漸上升，增加了海景對地塊的滲透。最大的建筑間距可達(dá)100米。高層住宅采用板式住宅v字型設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)一梯兩戶，增加可觀海的住宅類型。
接下來，評估師將從項(xiàng)目位置、房屋類型、交通、配套設(shè)施、價(jià)格、項(xiàng)目亮點(diǎn)、項(xiàng)目不足等方面入手，帶領(lǐng)您對項(xiàng)目價(jià)值進(jìn)行更深入的分析。細(xì)節(jié)如下。
一、區(qū)位

美墅灣位于長流起步區(qū)西北濱海區(qū)，濱海大道與粵海大道交界處，內(nèi)進(jìn)200米，北臨瓊州海峽，南臨市政府辦公區(qū)和居住區(qū)。長流起步區(qū)規(guī)劃總建筑面積約496萬㎡，計(jì)劃期末居住總?cè)丝陬A(yù)計(jì)達(dá)到11.7萬人，就業(yè)人數(shù)12萬人.7萬人。
同時(shí)，首開美墅灣面向西海岸的大海口灣區(qū)是海南自由貿(mào)易港對駁海絲綢之路經(jīng)濟(jì)帶、北部灣經(jīng)濟(jì)帶和粵港澳大灣區(qū)的橋頭堡，在國家發(fā)展大局中具有重要的戰(zhàn)略地位。

項(xiàng)目位于?？谑形骱０堕L流起步區(qū)，功能定位為集行政辦公、會議展覽、旅游度假、生態(tài)商業(yè)和住宅為一體的?？谑形骱０冻鞘懈敝行某鞘行聟^(qū)?？傮w規(guī)劃以三軸、一走廊、六區(qū)為規(guī)劃結(jié)構(gòu)，其中六區(qū)為旅游度假區(qū)、濱海居住區(qū)、貿(mào)易展覽區(qū)、中央商務(wù)區(qū)、政府服務(wù)區(qū)、城市居住區(qū)等。首開美墅灣位于六個地區(qū)的旅游度假區(qū)部分。目前，只有夏威夷海岸、鳳凰悅海、寶通花園等已售出的項(xiàng)目，西南2公里內(nèi)面向海口新港碼頭和?？趪H免稅城市（在建）。

二、戶型
目前商鋪戶型尚未公開，住宅戶型分析如下。
住宅：B戶型—約84.35㎡兩房兩廳
布局方正實(shí)用，建筑面約84㎡空間只有兩個房間，一個廚房和一個浴室，突出了寬敞的整體空間。電梯直接入戶，每層一梯兩戶，門向外開。
室內(nèi)客餐一體化，但功能分區(qū)明顯，廚房、客廳、主臥朝同一方向觀海；客廳沒有陽臺，配有寬窗，主臥室連接大陽臺，第二間臥室享受凸窗設(shè)計(jì)；主臥室與第二間臥室保持距離，不相互干擾。
廚房設(shè)計(jì)推拉門面向客廳，內(nèi)部設(shè)有小窗戶，達(dá)到通風(fēng)效果L類型活動區(qū)，洗菜做飯做干濕分離。衛(wèi)生間設(shè)有明衛(wèi)，設(shè)有小窗戶，靠近廚房窗戶形成直角；日常采光通風(fēng)，內(nèi)部干濕分離，設(shè)計(jì)坐便。
房屋類型的每個角落還配備了三個設(shè)備平臺，可以放置空調(diào)外部機(jī)器。適合新婚夫婦和三口之家的客戶。
住宅：C戶型—約130.56㎡三房兩廳
電梯靠近入口門，進(jìn)出方便。入戶后，門戶柜臺面積預(yù)留，客餐廳分區(qū)?？蛷d與觀景陽臺相連，突出寬敞格局。主臥配有普通窗戶和獨(dú)立明衛(wèi)；兩間第二間臥室配有大凸窗。
餐廳面積寬敞，可容納6-8人桌；廚房內(nèi)部干濕分離，預(yù)留冰箱位置，設(shè)置窗戶較大，日常烹飪采光好；次衛(wèi)也設(shè)置了窗戶。
房屋類型的每個空間都設(shè)有窗戶，整體空間明亮，通風(fēng)效果好，設(shè)備平臺與臥室保持距離，避免機(jī)械噪聲的影響。該房屋類型適用于婚禮室，可容納四口之家或三代同堂。
三、交通
靠近主干道 通達(dá)各城區(qū)
1.公共交通

首開美墅灣周邊一公里內(nèi)有五個公交站，分別是新海港交叉口公交站、新海港公交站、新海港區(qū)公交站、西海瑞源公交站和新海村公交站?？沙俗?5條公交車，k80路、28路、84路、86路、快車6號線、旅游1號線、夜4路、37路、40路、57路等。
其中，新海港路口公交站靠近項(xiàng)目，乘坐35路k80路公交車可直達(dá)，下車后步行672米即可到達(dá)首開美墅灣項(xiàng)目。

2.自駕
?？谛潞８劬嚯x項(xiàng)目西側(cè)僅1.8公里；從海秀高速公路開車到國際貿(mào)易商務(wù)區(qū)等老城區(qū)需要17公里；沿海大道到秀英區(qū)購物中心集團(tuán)（包括王府井、萬達(dá)廣場等）約18公里。在該地區(qū)，開車不到7公里，可以到達(dá)大型購物廣場、三級醫(yī)院、公立學(xué)校、教育機(jī)構(gòu)等。從廣東大道到美蘭國際機(jī)場約40公里。項(xiàng)目周邊海、陸、空三維交通便利，滿足日常旅游需求。
四、配套
重磅配套設(shè)施豐富，生活方便
1.教育配套
項(xiàng)目周邊1公里內(nèi)只有一所九年制學(xué)校，名為?？谛潞W(xué)校。它是在原新海學(xué)校的基礎(chǔ)上重建和擴(kuò)建學(xué)校項(xiàng)目，并增加了一個獨(dú)立的幼兒園。自2020年以來，海南師范大學(xué)托管新海學(xué)校將為秀英區(qū)中小學(xué)教育教學(xué)的發(fā)展提供建議，推動秀英區(qū)教育達(dá)到新水平，同年秋季投入使用。目前，學(xué)校有9個教學(xué)班，學(xué)校有39名員工。
距項(xiàng)目4公里以內(nèi)，有?？谖逶春訉W(xué)校、海南?？诩紟煂W(xué)院、?？谛阌^(qū)長德學(xué)校三所公立學(xué)校。?？谖逶春訉W(xué)校是市教育局直屬的九年制公立學(xué)校，于2016年9月正式投入使用。截至2020年，教學(xué)班91人，教師194人。海南技師學(xué)院是一所公立高級技師學(xué)校。截至2021年，中等職業(yè)學(xué)校54人，學(xué)生10897人，教師462人。?？谛阌^(qū)長德學(xué)校目前正在拆除重建。
2.醫(yī)療配套
項(xiàng)目周邊5公里內(nèi)，有兩家大醫(yī)院和多家小醫(yī)院。其中，海南腫瘤醫(yī)院和海南兒童醫(yī)院兩家大型醫(yī)院距離2.6公里、5.2公里。小兵中醫(yī)診所、長濱社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站、戴醫(yī)生西醫(yī)診所等。
3.公園配套
項(xiàng)目周邊5公里內(nèi)的公園包括西海岸挺秀公園、五源河國家濕地公園和五源河森林公園。其中，總占地約18萬㎡海口西海岸挺秀公園距離項(xiàng)目3.2公里；總占地約293萬㎡五源河濕地公園距離項(xiàng)目4.7公里，總占地約6150萬㎡?？谖逶春由止珗@距離項(xiàng)目4.9公里。
4.其他配套
該項(xiàng)目距離西海岸22公里，距離300米。?？趪H免稅城、奧特萊斯、遠(yuǎn)大購物廣場、國際會展中心、貴族游艇俱樂部、超五星級酒店集群、高爾夫球場等重型配套設(shè)施，可滿足餐飲娛樂等日常生活需求。
五、價(jià)格
均價(jià)1.8萬/㎡ 性價(jià)比高
住宅價(jià)格方面，高層住宅(一期)參考均價(jià)為1.8萬元/㎡，總價(jià)區(qū)間在155-229萬元/套。該地區(qū)其他項(xiàng)目的住宅均價(jià)為17550-17645元/㎡，總價(jià)區(qū)間在132-365萬元/套。在商業(yè)價(jià)格方面，美墅灣的第一個參考平均價(jià)格是3萬元-35000元/㎡，周邊競品均價(jià)約230000-28000元/㎡。與其他市場定位相同的項(xiàng)目相比，首開美墅灣整體均價(jià)偏高。

西海岸地區(qū)的外部宣傳一直是?？谖磥戆l(fā)展的重點(diǎn)地區(qū)。綠地、魯能、中宏、寶龍、遠(yuǎn)大、大華等房地產(chǎn)企業(yè)聚集在一起。隨著未來房地產(chǎn)項(xiàng)目的發(fā)展速度，房地產(chǎn)項(xiàng)目的價(jià)值將越來越突出。與其他競爭產(chǎn)品相比，項(xiàng)目的平均價(jià)格水平較高。如果客戶選擇大型住宅類型，首開美墅灣總價(jià)仍具有成本效益高的優(yōu)勢。

六、項(xiàng)目亮點(diǎn)
1.雙奧品質(zhì)
一部首創(chuàng)史 半座北京城 雙奧國有企業(yè)，40年工匠35萬㎡大?？跒撤饷嬷鳎羌壠焚|(zhì)物管服務(wù)，四重安全防護(hù)，綠色星級建筑，演繹濱海人居風(fēng)。
2.港灣門戶
國際自由貿(mào)易區(qū)港口門戶與三大經(jīng)濟(jì)圈橋頭堡、一港三區(qū)貿(mào)易樞紐、連接全球海上絲綢之路、大?？跒?00億娛樂高端濱海度假主軸相連，近距離面對天空海景 擁有島上稀有資源。
3.一體交通
“零換乘”交通樞紐環(huán)島/離島高鐵（建設(shè)中）/客滾/水上直飛一站服務(wù)，四橫三縱主路/六橫四縱次路，暢享便捷交通。
4.宜居度假
世界宜居城市?？陉柟舛燃贋I海生活，生態(tài)海居最佳板塊引領(lǐng)城市生活新高，灣區(qū)臨港城芯占據(jù)高端物業(yè)席位。
5.繽紛配套
依托世界上最大的單體免稅城市未來價(jià)值硒地，繁華市商圈悅享灣區(qū)大都會30萬㎡國際展覽每年有近100場大型展覽，13座星級酒店、11個大公園等娛樂活動，熱帶島式花園五重疊翠園景觀。
6.綜合業(yè)態(tài)
藝術(shù)|創(chuàng)辦|板居三大系列產(chǎn)品連接美觀，純板式俯瞰海美房，繁華之上 心歸城灣，藝術(shù)商務(wù)創(chuàng)作室集團(tuán)精彩多彩，現(xiàn)代簡約立面勾勒出獨(dú)特的現(xiàn)代美學(xué)，隨意切換創(chuàng)意空間/海景辦公/休閑。
七、項(xiàng)目不足
目前，西海岸發(fā)展緩慢，居住社區(qū)相對成熟，但商務(wù)辦公的發(fā)展并沒有明顯改善，項(xiàng)目也沒有房屋銷售。