新春伊始，印力協(xié)同控股股東萬科地產(chǎn)回收凱德20個(gè)購物廣場，拿到商業(yè)房產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)并購股票大單，變成業(yè)內(nèi)關(guān)心的聚焦點(diǎn)。但此外，全國各地許多商業(yè)房產(chǎn)依然運(yùn)營蕭條，領(lǐng)域分裂比較嚴(yán)重。在一二線城市商業(yè)房產(chǎn)去產(chǎn)能工作壓力仍存，三四線城市商業(yè)房產(chǎn)盈利不夠，傳統(tǒng)式商業(yè)業(yè)態(tài)增長速度變緩的狀況下，將來商業(yè)房產(chǎn)的市場前景怎樣?什么轉(zhuǎn)型發(fā)展途徑將受青睞?在近日舉辦的全國各地商業(yè)房產(chǎn)本年度態(tài)勢剖析大會上，這種難題引起了業(yè)內(nèi)人員的熱情探討。

不“變”就沒有生路

做為商業(yè)房產(chǎn)的一大主陣地，百貨商店領(lǐng)域的冷熱，對商業(yè)房產(chǎn)的形勢水平危害非常大。“就2017年的銷售市場態(tài)勢而言，百貨商店商圈展現(xiàn)轉(zhuǎn)暖征兆，不斷四年至5年的銷售業(yè)績下降早已停止，中國許多 百貨商店公司完成了盈利、市場銷售雙增長，下降的發(fā)展趨勢早已扭曲回來。”北京王府井(600859,股吧)百貨商店(集團(tuán)公司)股權(quán)有限責(zé)任公司內(nèi)貿(mào)部科長曹世斌告知經(jīng)濟(jì)發(fā)展日報(bào)-新華網(wǎng)新聞記者。銷售業(yè)績翻轉(zhuǎn)歸功于一個(gè)“變”字。以往一年，許多傳統(tǒng)式商業(yè)服務(wù)在電子商務(wù)的施壓下漸漸地緩過勁來，商業(yè)房產(chǎn)公司競相轉(zhuǎn)型發(fā)展，新商業(yè)模式五花八門，領(lǐng)域內(nèi)部持續(xù)融合大轉(zhuǎn)變。我國商業(yè)服務(wù)協(xié)會副理事長、中華全國總工會商業(yè)服務(wù)網(wǎng)絡(luò)信息中心負(fù)責(zé)人王耀覺得，百貨商店業(yè)績增長的關(guān)鍵緣故取決于提升了食品銷售，中高端家電、珠寶首飾和護(hù)膚品都獲得了不錯(cuò)的銷售總額，突顯了自身的優(yōu)點(diǎn)類目?！?017年商業(yè)房產(chǎn)銷售市場較大 的特性便是變化快，持續(xù)發(fā)布新的物品。”王耀說。商圈的重新排列和商業(yè)服務(wù)新項(xiàng)目的升級更新改造變成2017年商業(yè)房產(chǎn)的關(guān)鍵標(biāo)識。據(jù)聯(lián)商網(wǎng)大數(shù)據(jù)中心統(tǒng)計(jì)分析，2017年總量更新改造的商業(yè)服務(wù)新項(xiàng)目(包含百貨商店轉(zhuǎn)型發(fā)展、改名再開、調(diào)節(jié)升級等方式)超出30個(gè)，稍高于2016年，關(guān)鍵以三萬平米至五萬平米新項(xiàng)目為主導(dǎo)。例如，北京市(新樓盤)西單大悅城9層歷經(jīng)更新改造后，發(fā)布了第一條主題街區(qū)——樣街，集聚了大拇指雙翹板、電子競技高新科技、網(wǎng)絡(luò)紅人減肥奶昔等數(shù)十家店面，多樣化的商圈組成與敞開式的功能分區(qū)設(shè)計(jì)方案，取得成功吸引住了大量年青消費(fèi)者。

相比于電子商務(wù)的方便快捷，感受變成線下推廣商業(yè)服務(wù)體的關(guān)鍵武器裝備。許多購物廣場下手升級傳統(tǒng)式商圈，家中體驗(yàn)型商圈、親子游類商圈慢慢遭受熱烈歡迎，影院、運(yùn)動健身會所、游戲廳、美容養(yǎng)生、少年兒童職業(yè)體驗(yàn)、兒童娛樂等體驗(yàn)型商圈在購物廣場里獲得了迅速發(fā)展趨勢。

伴隨著網(wǎng)上總流量增長速度變緩，線上與線下商業(yè)服務(wù)的聯(lián)絡(luò)也日益密不可分。“當(dāng)今，網(wǎng)上總流量早已碰到短板，如同飛機(jī)場沒有油了必須直升機(jī)停機(jī)坪一樣，線下推廣公司便是直升機(jī)停機(jī)坪，如今一些網(wǎng)上公司回收線下推廣公司是必定發(fā)展戰(zhàn)略。線下推廣往網(wǎng)上走，網(wǎng)上往線下推廣合理布局，新零售發(fā)展趨勢是現(xiàn)階段許多 公司所追求完美的?！北本┦形锩郎虡I(yè)集團(tuán)有限公司有限責(zé)任公司首席戰(zhàn)略官于劍波說。

三四線城市是將來機(jī)遇

商業(yè)房產(chǎn)經(jīng)歷了很多年的跑馬圈地以后，供過于求和單一化已是突顯難題。在一二線城市的購物廣場趨向飽和狀態(tài)、市場競爭激烈、成本費(fèi)飆升的態(tài)勢下，業(yè)界覺得三四線城市是將來5年至十年內(nèi)商業(yè)房產(chǎn)的機(jī)遇，許多使力商業(yè)房產(chǎn)的房地產(chǎn)商，也早已將眼光看向了三四線城市。以萬達(dá)廣場為例子，2017年開張的51個(gè)新項(xiàng)目中，三線以及下列大城市開張的新項(xiàng)目高達(dá)25個(gè)，占有率近50%。

針對商業(yè)房產(chǎn)來講，三四線城市商業(yè)服務(wù)合理布局和人口數(shù)量狀況全是促進(jìn)其發(fā)展趨勢的有益要素。數(shù)據(jù)信息顯示信息，現(xiàn)階段三四線城市的人口數(shù)量占全國各地城鎮(zhèn)人口的53%，但購物廣場僅占全國各地的16.5%。伴隨著城市化進(jìn)程的發(fā)展趨勢，三四線城市人口總數(shù)還將提升，且伴隨著城市化進(jìn)程，住戶的收益、消費(fèi)力及其對生活質(zhì)量的規(guī)定都是會隨著提高，這將給三四線城市的商業(yè)服務(wù)開發(fā)設(shè)計(jì)出示助推。

“2017年大家回收了很多凱德的購物廣場，關(guān)鍵集中化在三四線城市，當(dāng)今北京市、上海市(新樓盤)的商業(yè)房產(chǎn)總量早已很少了，大家將來會更關(guān)心具備發(fā)展前景的大城市?！庇×瘓F(tuán)西區(qū)總經(jīng)理劉東說。事實(shí)上，新一輪的“跑馬圈地”商業(yè)競爭早已在三四線城市間拉響。據(jù)不徹底統(tǒng)計(jì)分析，2017年至今，包含新城控股、新華商業(yè)服務(wù)、凱德、萬達(dá)廣場等商業(yè)服務(wù)地產(chǎn)開發(fā)商集團(tuán)旗下大中型商業(yè)綜合體新項(xiàng)目集中化在三四線城市落戶口。

盡管三四線城市遭受公司熱捧，但也應(yīng)注意到銷售市場隱藏的風(fēng)險(xiǎn)性?！颁N售市場非常大，可是盈利非常薄。三四五線城市基礎(chǔ)沒有技術(shù)專業(yè)房地產(chǎn)商，運(yùn)營人不明白商業(yè)服務(wù)，做起來十分難。假如管理方法不足細(xì)致，房地產(chǎn)商就沒有盈利。”寧波市中國太平洋(601099,股吧)恒業(yè)控投有限責(zé)任公司老總胡敏杰告知經(jīng)濟(jì)發(fā)展日報(bào)新聞記者。

連通金融業(yè)安全通道才有發(fā)展方向

“房地產(chǎn)公司如今都會拼市場銷售，而將來要比擁有物業(yè)管理總數(shù)和品質(zhì)，從土地資源提供的狀況看來，許多 房地產(chǎn)新項(xiàng)目之后只有擁有。要想經(jīng)營得好，商業(yè)房產(chǎn)的金融業(yè)化便是關(guān)鍵發(fā)展方向。”華潤置地有限責(zé)任公司華北地區(qū)戰(zhàn)區(qū)商業(yè)房產(chǎn)服務(wù)部經(jīng)營副主管魏嶺表明。

當(dāng)今，一二線城市商業(yè)房產(chǎn)日漸飽和狀態(tài)，進(jìn)到存量時(shí)代，但總量商業(yè)房產(chǎn)沉定了很多的資產(chǎn)，不利公司的髙速資金周轉(zhuǎn)，愈來愈變成公司產(chǎn)業(yè)化的阻礙，一些公司剛開始積極推進(jìn)將完善的商業(yè)服務(wù)物業(yè)管理推行財(cái)產(chǎn)化管理方法。有專業(yè)人士乃至覺得，商業(yè)房產(chǎn)如果不連通金融業(yè)安全通道，將來的發(fā)展趨勢就沒有發(fā)展方向。

2017年，深圳市(新樓盤)益田假日城市廣場財(cái)產(chǎn)適用專項(xiàng)計(jì)劃創(chuàng)立，變成上年第一個(gè)證券化商業(yè)服務(wù)新項(xiàng)目。家居家具大佬紅心美凱龍即日起二間百貨商城資產(chǎn)證券化，并在我國進(jìn)行類REITs方案;印力立減CMBS(商業(yè)服務(wù)不動產(chǎn)抵押借款適用證劵)“金投-印力深國投城市廣場信托受益權(quán)財(cái)產(chǎn)適用專項(xiàng)計(jì)劃”進(jìn)行開設(shè);中國立減商業(yè)街區(qū)類REITs“重科吳國-新建元鄰里中心財(cái)產(chǎn)適用專項(xiàng)計(jì)劃”在上海證券交易所獲準(zhǔn)……

在其中，REITs做為房地產(chǎn)金融自主創(chuàng)新的關(guān)鍵方式，遭受商業(yè)房產(chǎn)公司的青睞。說白了REITs即房地產(chǎn)融資基金投資，根據(jù)集中化項(xiàng)目投資于可產(chǎn)生收益的建筑項(xiàng)目，比如購物廣場、辦公樓、酒店餐廳及服務(wù)項(xiàng)目式住房，以房租收益和房地產(chǎn)業(yè)增值為投資人出示按時(shí)收益。

大家都知道，房地產(chǎn)業(yè)是資產(chǎn)密集式領(lǐng)域，具備項(xiàng)目投資時(shí)間長，投資總額大的特性，一般大家難以參加大中型房地產(chǎn)業(yè)及大型商場項(xiàng)目投資。具體運(yùn)作的結(jié)果是房地產(chǎn)業(yè)投資人及房地產(chǎn)商的集資款來源于比較嚴(yán)重受到限制，一般投資人也少了一個(gè)關(guān)鍵的投資渠道。高和資本資產(chǎn)業(yè)務(wù)部副總裁王坤表明，我國現(xiàn)階段有10萬億元經(jīng)營規(guī)模的商業(yè)不動產(chǎn)銷售市場，假如將這種總量根據(jù)證券化方式提高其流通性，能夠協(xié)助公司更高效率地運(yùn)用資產(chǎn)，一旦營銷推廣起來，商業(yè)房產(chǎn)布局有希望產(chǎn)生根本變化。