一般來說，合同書中非常容易產生糾紛案件和毀約率較高的條文有下列好多個層面：拿房時間、房子總面積、產品質量問題 、毀約條文、物業(yè)管理服務。

　　1拿房時間

　　應需注意“不可抗拒”在合同書中是怎樣定義的。

　　房地產銷售合同書一般都是有“銷貨方遇不可抗拒造成 貸款逾期拿房，不負責任”那樣的描述。此項承諾條文是不是有效，其附加注釋是不是確立，這一點購房者一般非常容易忽視或不知道其到底是哪種含意。

　　在我國《民法通則》第一百五十三條要求：“此方法所指的不可抗拒就是指不可以預料、難以避免并不可以擺脫的客觀條件，如：地震災害、洪水災害、戰(zhàn)事等。”按照此方法，房地產買賣協(xié)議中設置相關“不可抗拒”的承諾應當說成恰當?shù)?。但具體在房屋交易中，現(xiàn)在有一些開發(fā)商卻將此條文開展了拓寬、擴大。例如有的合同書對“不可抗拒”干了以下的注釋：人力資源不能抵觸的洪澇災害和其他安全事故，及售房方所不可以操縱的其他緣故導致拿房推遲的，銷貨方不負責任。那樣的承諾顯而易見是賣家對自身的免除責任范疇過度肥款，是違反法律原則的。售房方不可以把開發(fā)商因自身的過失，如：對銷售市場分辨不精確項目投資出錯、項目設計出錯改動計劃方案耽誤施工期、資產不及時等要素歸之為不可抗拒，另外也不可以把應當預估到而沒有預估到的時節(jié)危害、上級領導個人行為等要素歸之為不可抗拒，進而免去自身理當擔負的合同違約責任。

　　2房子總面積

　　針對商住樓這類獨特的產品，一般是容許合同書承諾的總面積存在出現(xiàn)偏差的原因的，可是出現(xiàn)偏差的原因不可超出有效的范疇，這一范疇應當在合同書中有明文規(guī)定。彼此一旦承諾了房子總面積出現(xiàn)偏差的原因范疇后，開發(fā)商就應嚴格執(zhí)行。假如出現(xiàn)偏差的原因超過承諾的范疇，事實上便是開發(fā)商毀約，沒有合同履行。

　　如對該條文再進一步剖析得話，便會發(fā)覺，在履行合同中會出現(xiàn)二種狀況：一是評測總面積低于合同書承諾總面積，這時候顧客可向銷貨方索取退錢;二是評測總面積超過合同書承諾總面積，這時候不管空出是多少平米，顧客必須按評測總面積補充空出總面積的所有購房款，而不可以規(guī)定終止合同或明確提出退房流程。從現(xiàn)階段房產交易因總面積產生矛盾的狀況看，歸屬于所述二種狀況中后面一種的占絕大部分，由于這類實際操作方法既有益于銷貨方房屋出售時以相對性較少的樓價款吸引住買房者，并且之后規(guī)定購房者補充空出總面積的購房款時，購房者又沒有根據(jù)不交該筆賬款，只有認栽。因而在簽署買房合同時，做為購房者那時候應當也是有權利規(guī)定開發(fā)商改動該條文內容或另簽署補充條款。例如將該條文開展下列二種方法的改動：

　　(1)附加條文需寫上：房子完工后，如合同規(guī)定暫測總面積與評測總面積出現(xiàn)偏差的原因在3%之內的(假定，相同)，已不清算;出現(xiàn)偏差的原因超出3%的，承包方有權利終止合同，招標方應賠付因而而給承包方導致的損害。

　　(2)或寫上：房子完工后，如合同規(guī)定暫測總面積與評測總面積出現(xiàn)偏差的原因在3%之內的，甲、乙彼此按市場價格開展清算;出現(xiàn)偏差的原因超出3%的，承包方有權利規(guī)定終止合同，招標方應承擔賠付因而而給承包方導致的財產損失。

　　3產品質量問題

　　依照標準的實際操作方法，建筑質量的宣傳策劃內容應在彼此簽署的買房合同中反映。建筑質量的難題是一個比較獨特的難題，目前的政策法規(guī)對建筑質量的管理方法主要是對于施工企業(yè)的管理方法，而施工企業(yè)的建筑質量優(yōu)劣，又不是以開發(fā)商是不是接納為標準，而以質檢站的質量檢驗結果為標準。但是按一般的國際慣例，質量檢驗結果一般僅僅對于工程項目行為主體所下的結果，一些買房者覺得的細致入微的難題，并不包含在質量檢驗的內容之中。因而品質優(yōu)劣并不可以很簡單的一句話說清。一般而言買房者對建筑質量的體現(xiàn)關鍵集中化在室內裝修、布局的轉變;水、電、氣、管道的順暢;門、窗、家俱缺陷等難題上，而這種難題是不是能被覺得是產品質量問題，并非是一個質量檢驗證實就能說得清晰的。因而要處理這種的難題，買房合同是最有效的武器裝備。顧客在簽合同時一定要將品質規(guī)定白底黑字寫清晰，決不可光憑房地產商的宣傳廣告或口頭上服務承諾來作根據(jù)。

　　4毀約條文

　　在簽署商品房買賣合同書時，一些商住樓房地產商或地區(qū)代理會列舉很多相關買家合同違約責任的嚴苛條文，而想方設法繞開賣家合同違約責任的承諾;或雖承諾了買賣方的合同違約責任，但相關買賣方的合同違約責任之承諾是不合理不對等的，對買家極其不好。因而，在與賣家簽署商品房買賣合同書時，買家應規(guī)定在合同書中確立賣家的合同違約責任，并爭得彼此合同違約責任的公正和對等。例如，有的房地產商或地區(qū)代理的合同書對買賣方合同違約責任是那樣承諾的：“買家貸款逾期支付，應按中央人民銀行固資銀行貸款利率向賣家償還合同違約金，買家支付貸款逾期20日，賣家有權利解除合同，并有權利收走買家付款的訂金和樓價款。賣家未按時將房子交由買家，應按中央人民銀行固資銀行貸款利率向買家付款合同違約金;賣家交貨房子貸款逾期180日，買家有權利解除合同，并有權利規(guī)定賣家二倍退還訂金”。顯而易見，在所述條文中，有關賣家毀約的描述不詳細，有關買賣方毀約的義務不對等。

　　在房產買賣中，做為賣家，不僅應按合同書承諾的時間交貨房子，并且應按合同書承諾的標準(總面積、部位、室內裝修規(guī)范、《工程質量核驗書》等)交貨房子。因而，所述相關賣家毀約的詳細描述應是：“賣家未按合同書承諾的標準按期將房子交由買家，……”。此外，即然在買家貸款逾期20日時，賣家有權利解除合同，收走買家付款的訂金和樓價款，那麼也應要求“在賣家貸款逾期20日(不可是180日)時，買家有權利解除合同，規(guī)定賣家二倍退還訂金和樓價款”，才算公正、對等。

　　除此之外，“賣家有權利收走買家付款的樓價款”的條文自身便是不合理合法的。

　　5物業(yè)管理服務

　　在簽署物業(yè)合同以前，應認真閱讀合同文本，看在其中是不是有不符合要求或對買房者有蒙騙個人行為。現(xiàn)階段，在簽署物業(yè)合同中，應關鍵留意以下幾個方面：

　　(1)搬入新的居所，第一次簽署物業(yè)管理服務合同書的限期最多應是二年，二年后，買房者應構成業(yè)委會，由業(yè)委會選擇新的物業(yè)管理服務企業(yè)，授權委托其對物業(yè)管理開展管理方法。

　　(2)簽署物業(yè)合同以前，應確立所買東西業(yè)的種類，是公寓樓，還是住房(住房又分成甲等住房、甲級住房、普通住房等)，不一樣種類的物業(yè)管理，有不一樣的管理方法規(guī)范、收費標準。

　　(3)一些收費標準新項目是超前的征繳，違背相關的要求。若有的住宅小區(qū)的有線數(shù)字電視并未接入，卻扣除花費;有的物業(yè)管理服務承諾安裝可視樓宇對講電子門鈴，并未安裝就提早收費標準等。

　　(4)有的花費沒獲準許，就被先實行。物業(yè)管理公司的一些花費必須歷經有關部門的審核，才可扣除。有的物業(yè)管理公司在審核并未根據(jù)時，提早扣除，也不是對的。

　　(5)巧立名目的各種各樣花費。有的物業(yè)管理公司為了更好地多收費標準，巧立各種各樣類別，如室內裝修配合費等。這種全是物價局和有關部門所嚴禁的。

　　顧客在簽署物業(yè)合同時，應對比物業(yè)管理費規(guī)范細心核查。規(guī)范中沒有的收費標準新項目，可規(guī)定另一方提供相關部門的文檔，不然有權利拒繳。

　　此外，大家還能夠從哪幾個方面來避開買房圈套呢?

　　1購房前搞好充裕的提前準備

　　針對購房時要留意的事宜提早掌握清晰，在買房的情況下，要留意的關鍵點一樣都不可以落。當今的房地產市場走勢、房子的產權年限難題、將來地區(qū)的建設規(guī)劃等，這種難題全是頭等大事。

　　2挑選靠譜的房地產商

　　要挑選經營規(guī)模大、信譽度高的房地產商，那樣遭受買房圈套的概率更小。

　　3提早掌握市場行情

　　投資房產是一筆很大的資產，許多家中而言乃至是資金投入了所有身價，因此 老總姓購房虧不了。要想防止房子的掉價，一定要對市場走勢多做掌握，能有基礎的分辨，為了更好地避免 選購后房子閑置的狀況產生還應當另外資詢房產租賃銷售市場，防止房子閑置產生的損害。