盡管農(nóng)民建房的費用由他們自己承擔(dān)，但是農(nóng)民的宅基地是無償取得的，因此，農(nóng)民對宅基地的權(quán)利是不完整的，宅基地和建造的農(nóng)房都有其特殊的保障性質(zhì)，不能像商品房一樣無限制地進入市場交易。完善宅基地管理政策，既要有利于解決農(nóng)村住房問題，又要防止宅基地的非法使用。關(guān)于宅基地，政策上不存在鼓勵少數(shù)人集中建房的問題。
近日，北京市出臺文件，提出嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村購買宅基地和房屋，嚴(yán)禁社會資本利用宅基地建別墅大院、私人會館。作者認(rèn)為，北京此次出臺的宅基地管理政策，將會給其他地區(qū)帶來積極的示范作用。目前，我國農(nóng)村宅基地管理制度正在逐步完善。進一步深化農(nóng)村宅基地制度改革，探索宅基地“三權(quán)分置”的多種實現(xiàn)形式，維護和發(fā)展農(nóng)民的合法權(quán)益。

目前，我國農(nóng)村宅基地總面積約1.7億畝，其中54%是集體建設(shè)用地。農(nóng)民以集體成員的名義取得宅基地，并且只有集體成員可以申請本集體的宅基地，實行一戶一宅，長期使用。
在城市化進程中，農(nóng)村宅基地出現(xiàn)了一些新的變化。每年都有大量的農(nóng)民離開農(nóng)村，大量的農(nóng)房、宅基地都是常年閑置的；同時，也存在著“一戶多宅”、“建新不建舊”和部分新增農(nóng)戶宅基地難以取得等問題。
目前，無論是從推進新型城市化發(fā)展的角度，還是從強化制度供給的角度，放活宅基地和農(nóng)房的使用都是當(dāng)務(wù)之急。在農(nóng)民進城的同時，農(nóng)村也出現(xiàn)了大量的閑置農(nóng)房，同時城市居民下鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)，對閑置農(nóng)房也有需求。因此說，如果閑置農(nóng)房能夠得到合理的利用，既可以為農(nóng)民增加財產(chǎn)性收入，又可以為農(nóng)民提供創(chuàng)業(yè)的場所。在此基礎(chǔ)上，國家允許農(nóng)村村民自愿、有償退出農(nóng)村宅基地，鼓勵農(nóng)村集體經(jīng)濟組織及其成員盤活利用閑置宅基地和閑置住房。
必須認(rèn)識到，盡管農(nóng)民建房費用由自己承擔(dān)，但農(nóng)民的宅基地是無償取得的，因此農(nóng)民擁有的宅基地使用權(quán)是不完整的，宅基地及建造的農(nóng)房具有特殊的安全保障性質(zhì)，不能像商品房一樣無限制地進入市場交易。土地所有權(quán)屬于集體，宅基地使用權(quán)屬于集體經(jīng)濟組織成員。土地承包經(jīng)營權(quán)有別于土地承包經(jīng)營權(quán)，國家政策鼓勵流轉(zhuǎn)，鼓勵耕地適度集中；而土地承包經(jīng)營權(quán)則不存在政策鼓勵集中到少數(shù)人手中的問題。所以，宅基地的買賣不能違犯法律。
變革意味著打破常規(guī)，而住宅用地改革是有底線的。因為歷史形成的特殊性和它所承載的政治、經(jīng)濟、社會功能，決定了它的復(fù)雜性和敏感性，所以在改革過程中要保持謹(jǐn)慎。假如農(nóng)村宅基地集體所有權(quán)得不到落實，那就談不上堅持土地的公有制性質(zhì)；如果農(nóng)村宅基地集體所有權(quán)得不到落實，那就可能發(fā)生亂占耕地的現(xiàn)象；如果農(nóng)村宅基地集體所有權(quán)得不到落實，就可能損害農(nóng)民權(quán)益。堅持土地公有制性質(zhì)不變，不突破耕地紅線，農(nóng)民利益不受損害三條底線，就是宅基地制度改革的底線。

實際上，宅基地制度改革需要處理好兩個關(guān)系。在試點經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，目前的政策已經(jīng)明確。首先，宅基地與農(nóng)戶的關(guān)系。農(nóng)民一戶只能擁有一處宅基地。新《土地管理法》規(guī)定，從今年起，農(nóng)村村民在出售、出租、贈與住房后申請宅基地的，不予批準(zhǔn)。第二，住宅用地與城鎮(zhèn)的關(guān)系；城市居民不能購買農(nóng)村宅基地，但可以在符合用途管制的前提下依法租賃農(nóng)房。
完善宅基地管理政策，既要有利于解決農(nóng)村住房問題，又要防止宅基地的非法使用。我們應(yīng)該看到，中央提出了宅基地制度改革，旨在進一步盤活宅基地，發(fā)展新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營主體，擴大農(nóng)民收入。試驗就是要探索出一套既能為集體成員提供基本住房保障，又能最大限度地節(jié)約農(nóng)村建設(shè)用地的制度。農(nóng)村土地制度的改革，絕不是讓城里人下鄉(xiāng)買地置地，也不是改變土地規(guī)劃和用途管制，在農(nóng)村進行大規(guī)模的非農(nóng)建設(shè)或商品房建設(shè)。