一方面房地產(chǎn)企業(yè)遭受股權(quán)融資不斷縮緊，另一方面償還債務(wù)高峰時(shí)段或?qū)⒌絹恚百Y產(chǎn)”變成了眾多房地產(chǎn)企業(yè)2018年必須遭遇的主要難點(diǎn)。 每經(jīng)新聞?dòng)浾?舒曼曼 每經(jīng)編寫 梁秋月 “拿錢比拿地更關(guān)鍵，資金回籠比市場銷售更關(guān)鍵?！本右坠荆ㄎ覈┘瘓F(tuán)公司有限責(zé)任公司CE丁祖昱的一席話一語道破了房地產(chǎn)企業(yè)正遭遇資產(chǎn)難點(diǎn)。金融機(jī)構(gòu)縮緊房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)融資信用額度，多種最新政策圍住，再加上發(fā)行債券受冷，房地產(chǎn)企業(yè)要想“拿錢”必然必須找到新的門路。 

實(shí)際上，房地產(chǎn)企業(yè)正遭遇還錢工作壓力的高峰期，一家發(fā)售房地產(chǎn)企業(yè)管理層向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》新聞?dòng)浾咧毖裕康禺a(chǎn)業(yè)歸屬于資產(chǎn)密集式領(lǐng)域，從上年剛開始，每家房地產(chǎn)企業(yè)在資產(chǎn)層面的工作壓力就慢慢顯著。 一方面遭受股權(quán)融資不斷縮緊，另一方面償還債務(wù)高峰時(shí)段或?qū)⒌絹?，加上發(fā)行債券受冷也是“始料不及”，房地產(chǎn)企業(yè)該如何解決“錢緊”難點(diǎn)？

銀河證券投行總公司上海市部經(jīng)理劉智博公布表明，證券化商品將來可能是房地產(chǎn)企業(yè)處理市場流動(dòng)性趨緊的流行結(jié)構(gòu)化融資。 2018年拿錢比拿地更關(guān)鍵 “房地產(chǎn)業(yè)是資產(chǎn)密集式的領(lǐng)域，不論是開發(fā)設(shè)計(jì)公司還是購房者，都尤其必須金融業(yè)對房地產(chǎn)業(yè)的適用?！倍∽骊胖毖?，2016年房地產(chǎn)企業(yè)很有可能還感覺生活很好過，可是2017年二季度以后，全部房地產(chǎn)業(yè)股權(quán)融資自然環(huán)境發(fā)生了180度的變化，上年在地區(qū)發(fā)售的公司債券從2016年4500億人民幣降低到2017年的430多億，減幅達(dá)90%。 鏈家房產(chǎn)頂尖投資分析師張大偉向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》新聞?dòng)浾咂饰霰砻?，從全國各地房地產(chǎn)調(diào)控看，預(yù)估房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)工作壓力還將不斷，這類狀況下，發(fā)行債券等方式也有很有可能再次縮緊，對房地產(chǎn)企業(yè)而言，2018年將是房地產(chǎn)企業(yè)近期四年資產(chǎn)工作壓力較大 的一年。 國海證券統(tǒng)計(jì)分析，從2017年~2020年房地產(chǎn)業(yè)債卷期滿遍布狀況看來，債卷并購重組工作壓力較大 的是2020年，殊不知，在房地產(chǎn)業(yè)資金鏈斷裂焦慮不安的大情況下，一旦風(fēng)險(xiǎn)投資機(jī)構(gòu)挑選回售，償還債務(wù)工作壓力很有可能會(huì)提早到2018年或2019年。

除此之外，如果不考慮到回售和還未發(fā)售的債卷，AA下列及無定級的房地產(chǎn)企業(yè)債期滿經(jīng)營規(guī)模較大 的是2019年的381億人民幣，次之是2018年的309億人民幣。 2017年8月，中國證監(jiān)會(huì)全面禁止房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)并購重組方式拿地，接著上海市、南京市、北京市等全國各地也陸續(xù)新政策出臺，從資產(chǎn)層面操縱房地產(chǎn)企業(yè)拿地。例如，上海市嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)企業(yè)拿地資產(chǎn)，針對“繳納土地資源競拍擔(dān)保金、訂金及事后土地交易合同款”就早已指令堵上五條方式：貸款銀行、私募基金資產(chǎn)、金融市場股權(quán)融資、資管計(jì)劃股票配資、險(xiǎn)資。

北京銀監(jiān)局規(guī)定，堅(jiān)決杜絕各界資產(chǎn)違反規(guī)定進(jìn)到房地產(chǎn)業(yè)，逐漸減少金融機(jī)構(gòu)資產(chǎn)根據(jù)借款、項(xiàng)目投資、投資理財(cái)、私募基金等方式注入房地產(chǎn)業(yè)的速率和經(jīng)營規(guī)模。南京市、廣州市則要求房地產(chǎn)企業(yè)拿地務(wù)必用自籌資金，“一分錢都禁止貸”。 針對房地產(chǎn)企業(yè)而言，最傳統(tǒng)式的融資模式還是貸款銀行。但金融機(jī)構(gòu)開發(fā)貸占有率由2011年第三季度末的32.8%降低至2017年第三季度末的26.0%，房地產(chǎn)企業(yè)獲得開發(fā)貸前務(wù)必得到 四證，且開發(fā)貸不可用以購買土地資源，因而房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)設(shè)計(jì)最前期必須根據(jù)別的方式籌資。 除此之外，房地產(chǎn)企業(yè)的資金成本也在持續(xù)提升。丁祖昱直言，房地產(chǎn)企業(yè)立即從貸款銀行股權(quán)融資也愈來愈難了，貨幣市場和私募基金難度系數(shù)也在持續(xù)增加，如今房地產(chǎn)企業(yè)能承擔(dān)的短期內(nèi)資金成本早已做到10%，乃至是15%之上。鏈家房產(chǎn)研究所數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示信息，2017年來房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)售的債券利率均在5%~6%之上，同一年6月多起股權(quán)融資的資本成本早已貼近或超出7%。總體看，全部房地產(chǎn)企業(yè)的資金成本對比2016年均值4%均有比較突出的上行下行。 伴隨著地區(qū)股權(quán)融資縮緊，海外股權(quán)融資變成2017年房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)融資的關(guān)鍵字，國外股權(quán)融資的腳步在再次加速。鏈家房產(chǎn)研究所數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示信息，2017年全年度，房地產(chǎn)企業(yè)海外股權(quán)融資累計(jì)388.六億美金，環(huán)比2016年全年度的140.六億美金增漲了176%。 

丁祖昱表明，2018年對房地產(chǎn)企業(yè)而言拿錢比拿地更關(guān)鍵，對現(xiàn)金流量管理方法和投資項(xiàng)目管理十分重要，這也是為什么愈來愈多的房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)股權(quán)質(zhì)押融資，尤其是海外的股權(quán)質(zhì)押融資和海外發(fā)行債券來填補(bǔ)現(xiàn)金流量。 證券化謀出路 在房地產(chǎn)調(diào)控的新趨勢下，房地產(chǎn)企業(yè)愈來愈關(guān)注資金鏈斷裂安全性，但房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式仍未徹底被塞住，許多股權(quán)融資種類依然受管控層激勵(lì)和適用。 許多房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)股份配股完成股權(quán)融資，因?yàn)樽罱康禺a(chǎn)業(yè)股票市場顯著提溫，絕大多數(shù)房地產(chǎn)業(yè)上市企業(yè)股票價(jià)格均更新歷史時(shí)間新紀(jì)錄，這也促使許多 公司剛開始配股股權(quán)質(zhì)押融資。 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》新聞?dòng)浾哒戆l(fā)覺，根據(jù)配股股權(quán)融資的房地產(chǎn)企業(yè)也不在少數(shù)。1月15日，中國金茂折讓約6.80%配股9每股公積金目前股權(quán)，個(gè)人所得凈收益約33.06億港元。

1月17日，碧桂圓與配股代理商簽訂配股及認(rèn)購協(xié)議書，由此，配股代理商愿意意味著賣家按悉數(shù)承銷標(biāo)準(zhǔn)以每一股股權(quán)17.13港幣的價(jià)錢配股4.六億股目前股權(quán)。 易居研究院中國智庫管理中心科學(xué)研究主管嚴(yán)躍進(jìn)表明，股權(quán)質(zhì)押融資針對中小型房地產(chǎn)企業(yè)而言也是不錯(cuò)的股權(quán)融資方式，股權(quán)融資高效率，并且針對該類房地產(chǎn)企業(yè)而言，相近的股權(quán)融資方式也是當(dāng)今無奈之舉；從房地產(chǎn)企業(yè)的姿勢看來，現(xiàn)階段的股權(quán)融資重要要支撐點(diǎn)過2020年上半年度的工作壓力，來到第三季度若銷售市場買賣轉(zhuǎn)暖，反倒是還有機(jī)會(huì)了。 劉智博覺得，證券化商品將來可能是房地產(chǎn)企業(yè)處理市場流動(dòng)性趨緊的流行結(jié)構(gòu)化融資，證券化商品做為規(guī)范化商品，會(huì)出現(xiàn)大量金融企業(yè)選購，從房地產(chǎn)企業(yè)的視角而言，如果有平穩(wěn)的現(xiàn)金流量，能夠產(chǎn)生資產(chǎn)證券化商品。 

現(xiàn)階段看來，最紅的證券化商品就是養(yǎng)老地產(chǎn)，在房住不炒的大情況下，政府部門在大力推廣租用工作，從而促使根據(jù)養(yǎng)老地產(chǎn)而產(chǎn)生的證券化商品深受激勵(lì)和關(guān)心，因而，養(yǎng)老地產(chǎn)商品的證券化也為房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)融資開過一扇窗。 2月24日，廣州市當(dāng)?shù)貒鵂I企業(yè)越秀集團(tuán)的一項(xiàng)“重科前海開源-越秀租用住宅一號財(cái)產(chǎn)適用專項(xiàng)計(jì)劃”得到 了深圳交易所決議根據(jù)，募出資額為50億人民幣；如出一轍，2月初，碧桂圓“重科前海開源-碧桂圓租用住宅一號財(cái)產(chǎn)適用專項(xiàng)計(jì)劃”取得成功在深圳交易所獲準(zhǔn)，商品經(jīng)營規(guī)模100億元，變成目前為止中國立減百億元經(jīng)營規(guī)模租用住宅REITs。 廣發(fā)證券科學(xué)研究覺得，將來，證券化將在房地產(chǎn)信托中飾演愈來愈關(guān)鍵的人物角色，除此之外，一些民俗的貸款擔(dān)保類企業(yè)、地區(qū)AMC企業(yè)、財(cái)富中心、產(chǎn)業(yè)鏈金融、保理等比較靈便的融資方式也存有協(xié)作室內(nèi)空間。