鄰近年底，土地出讓再度邁入規(guī)律性“供地潮”。自11月至今，超百億元級的土地拍賣在杭州市、廣州市、北京市、蘇州市、南京市等好幾個大城市不斷出現(xiàn)。
上海市居易房地產(chǎn)業(yè)研究所數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示信息，11月，40個典型性大城市土地資源交易量總建筑面積4803.4萬平米，同比增長率18.8%，同比增長率12.2%;土地出讓收益為2266.六億元，同比增長率37.4%，同比增長率12.9%。
換句話說，這一個月中，均值每三天就會有2.兩個百億元級土地拍賣出現(xiàn)。這針對一部分土地儲備并不充足，或仍準(zhǔn)備采用激進派擴大對策的房地產(chǎn)企業(yè)來講，毫無疑問是一場盛宴。
長江證券一位杰出投資分析師向《國際金融報》新聞記者表明，2020年中間關(guān)鍵注重，不因房地產(chǎn)業(yè)做為短期內(nèi)經(jīng)濟刺激方式，因而在土地價格趨穩(wěn)、穩(wěn)樓價態(tài)勢依然不容樂觀的態(tài)勢下，各當(dāng)?shù)卣斦止ぷ鲏毫艽?。為進行供地方案，年末增加發(fā)售的土地資源總數(shù)和品質(zhì)必定有一定的提高，短時間房地產(chǎn)企業(yè)可列舉的地快增加。
但是，土地資源交易量總面積和收益暴增，并不意味著土地拍賣銷售市場提溫。
易居研究院研究者王若辰剖析稱，一線城市中，僅深圳市土地溢價率相對性較高，為16%，這兩者之間調(diào)節(jié)豪宅稅后，銷售市場預(yù)估產(chǎn)生一定變化相關(guān)。北京市盈率僅為3%，上海市和廣州市均為0%，總體仍處在較嚴(yán)格的管控情況下。
近4成房地產(chǎn)企業(yè)11月未拿地
克而瑞數(shù)據(jù)信息顯示信息，2020年前11月，碧桂圓以3143.7億人民幣的拿地額度高居榜首。拿地額度超1000億元的房地產(chǎn)企業(yè)，除碧桂圓外，也有萬科地產(chǎn)、萬科、保利地產(chǎn)、華潤置地、廣州恒大、融僑。市場銷售TOP 100房地產(chǎn)企業(yè)前11月共增加金額8.8萬億元，超出當(dāng)期市場銷售額度的20%。
但是，因為行業(yè)集中度進一步提高，TOP 100房地產(chǎn)企業(yè)土地儲備金額的提升也并不是全部房地產(chǎn)企業(yè)的心態(tài)。
依據(jù)克而瑞統(tǒng)計分析，市場銷售TOP 10房地產(chǎn)企業(yè)增加金額市場集中度貼近6成，前30強房地產(chǎn)企業(yè)基本上斬獲了7成土地資源。與市場集中度持續(xù)飆升相對性應(yīng)的是，各人才梯隊房地產(chǎn)企業(yè)拿地市場銷售較為上年大幅度下降，尤其是第三季度，應(yīng)對股權(quán)融資工作壓力和強管控，房地產(chǎn)企業(yè)市場銷售增長速度進一步變緩，慎重項目投資早已變成大部分房地產(chǎn)企業(yè)的的共識。
在那樣的大情況下，百強企業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)中，超出過半數(shù)增加土地儲備的樓盤價格較2017年有一定的降低，TOP 10中僅萬科、保利地產(chǎn)、中海國際3家公司較上年略微增漲，而融僑、新城區(qū)等房地產(chǎn)企業(yè)均值樓盤價格減幅貼近20%。盡管拿地樓盤價格遭受交易量構(gòu)造、交易方式等要素危害，卻也可以從側(cè)邊體現(xiàn)土地出讓減溫和房地產(chǎn)企業(yè)拿地慎重心態(tài)。
除此之外，特別注意的是，繼10月近3成百強企業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)未拿地后，11月未拿地房地產(chǎn)企業(yè)總數(shù)進一步升至近4成。但是，未拿地房地產(chǎn)企業(yè)仍然以TOP 50以后的房地產(chǎn)企業(yè)占多數(shù)。
“中小型房地產(chǎn)企業(yè)的生存環(huán)境令人擔(dān)憂，銷售市場調(diào)節(jié)下，這種公司將遭遇新一輪大轉(zhuǎn)變，不僅經(jīng)營規(guī)模提高欠缺驅(qū)動力，也很有可能被銷售市場取代被淘汰?！币幻行⌒头康禺a(chǎn)企業(yè)管理層向《國際金融報》新聞記者表明，中小型房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)如今的窘境關(guān)鍵來自股權(quán)融資，方式受到限制、成本費又高，他們難以借助自籌資金開展資金周轉(zhuǎn)，而大房地產(chǎn)企業(yè)就不會有這種難題，滾雪球越滾越大，因此 中小型房地產(chǎn)企業(yè)、尤其是民企越來越低地活躍性在土地拍賣銷售市場，只有持續(xù)謀取轉(zhuǎn)型發(fā)展。
但是，《國際金融報》新聞記者發(fā)覺，11月未拿地房地產(chǎn)企業(yè)中除開中小型房地產(chǎn)企業(yè)，也不缺榮盛、遠(yuǎn)洋國際、創(chuàng)新等五十強房地產(chǎn)企業(yè)。這種房地產(chǎn)企業(yè)不拿地，除開由于變緩項目投資節(jié)奏感，大量的自信來源于本身土地儲備充裕。
比如榮盛，其前11月市場銷售額度約1100億人民幣，而前10月增加土地儲備金額就已達(dá)到1056億人民幣，且依照如今的去化速率計算，其總土儲充足將來3.9年應(yīng)用。一樣，福晟、創(chuàng)新等房地產(chǎn)企業(yè)的總土儲去化周期也都會四年之上。
國營企業(yè)積極主動加倉
必須強調(diào)的是，在年末供地潮到來之際，除開一部分因土儲充?；蛸Y產(chǎn)受到限制等緣故降低拿地的房地產(chǎn)企業(yè)以外，一樣有許多房地產(chǎn)企業(yè)依然活躍性在土地拍賣銷售市場，積極主動加倉。
一位不肯具名的湘江證券分析師向新聞記者剖析稱，房地產(chǎn)企業(yè)的新格局早已基礎(chǔ)平穩(wěn)，順勢而為、弱小取代。但實際到某個公司仍有可實際操作室內(nèi)空間，2020年的供地潮便是一個機遇?！耙氤脛莶季终{(diào)整的房地產(chǎn)企業(yè)，在現(xiàn)錢充裕的狀況下自然要把握住這一波潛伏期，尤其是合肥市、武漢市、青島市等受歡迎二線城市全是這種房地產(chǎn)企業(yè)角逐的目標(biāo)”。
《國際金融報》新聞記者發(fā)覺，自11月至今，積極主動加倉的房地產(chǎn)企業(yè)中，絕大多數(shù)為大中型國營企業(yè)。
比如12月5日，廣州市100億元轉(zhuǎn)讓3宗居住用地，被保利地產(chǎn)以81.62億人民幣的價錢獨得其二。在其中，廣鋼地快是當(dāng)日土地拍賣的重中之重，其竟價超1小時手舉牌45次，最后被保利地產(chǎn)以26.17億人民幣拿到，折算樓盤價格33840元/平米，盈率20.21%。而與保利地產(chǎn)角逐更為兇狠的更是中海地產(chǎn)。
同一天，北京豐臺亦有一宗地快轉(zhuǎn)讓，但因為去化艱難、強管控等緣故，北京市的土地拍賣銷售市場相較別的受歡迎大城市看起來尤其清冷。就算該地快給出“不指導(dǎo)價”的豐富標(biāo)準(zhǔn)，最后也僅有開盤、保利地產(chǎn)聯(lián)合與榮盛倆家參加竟價，最后被前面一種以26億人民幣成本價摘到。
甚至有，11月22日，深圳市土地拍賣銷售市場發(fā)布6宗居住用地，最后6宗地快均未做到基準(zhǔn)價，在其中一幅因沒有人手舉牌而流標(biāo)，五宗宅基地總成交額為127.51億人民幣，且摘地者均為央企和國企。
比照看來，就在5個月以前，深圳市也曾同一天發(fā)布5宗居住用地，那時候參加競價的企業(yè)和國營企業(yè)現(xiàn)有75家之多。而5個月后，參加競價的竟只剩余十余家“中國國家隊”房地產(chǎn)商。
除此之外，從11月每月拿地額度也可以看出國營企業(yè)的加倉心態(tài)之果斷，如萬科地產(chǎn)、中海國際、綠化、華潤置地四家僅11月的拿地額度就都超出100億元，且拿地市場銷售比均高過0.4，遠(yuǎn)超領(lǐng)域平均。
有剖析人員向《國際金融報》新聞記者剖析稱，實際上私營房地產(chǎn)企業(yè)并不是所有采用收攏發(fā)展戰(zhàn)略，只不過是在資產(chǎn)比較有限的狀況下，企業(yè)更趨向于招拍掛之外的方法，比如收企業(yè)并購、城市發(fā)展等，就算公布竟價，也大多數(shù)集中化在大灣區(qū)等極少數(shù)受歡迎地域。比較之下，國營企業(yè)較大 的優(yōu)點便是資金成本低、方式廣，自然無須“偏食”，而少了一部分企業(yè)的市場競爭，針對國營企業(yè)而言也是一個迅速擴大的突破口。
