定金就是指合同書(shū)的被告方為了更好地保證 合同的效力，根據(jù)法律法規(guī)的要求或是彼此被告方的承諾，由一方被告方依照合同書(shū)標(biāo)的額的一定占比，事先計(jì)付另一方被告方的錢(qián)財(cái)。

　　在商住樓銷(預(yù))售全過(guò)程中，房地產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)商在與買房者簽署宣布商品房買賣合同書(shū)以前，一般會(huì)先簽署認(rèn)購(gòu)協(xié)議，并向買房者扣除一定金額的訂金，這已變成習(xí)慣性作法，而且絕大部分買房者也認(rèn)同并接納這類作法。依據(jù)民法典公平同意的標(biāo)準(zhǔn)，法律承認(rèn)并維護(hù)這類承諾訂金的個(gè)人行為。

　　01繳納占比不可超出購(gòu)房款20%

　　買房認(rèn)購(gòu)協(xié)議中要求的定金的占比不理應(yīng)超出購(gòu)房的錢(qián)的20%。例如，買房者要買的商住樓的價(jià)錢(qián)是一百萬(wàn)元，那麼認(rèn)購(gòu)協(xié)議中要求的定金就不可以超出二十萬(wàn)元。

　　02房地產(chǎn)商規(guī)定超量繳納訂金該怎么辦

　　假如定金的占比超出了20%得話該怎么辦?《擔(dān)保法司法解釋》第一百二十一條要求，被告方承諾的訂金金額超出主合同標(biāo)的額20%的，超出的一部分，人民檢察院未予適用。換句話說(shuō)，超出20%的一部分就不屬于訂金，不法律適用有關(guān)定金罰則的要求。

　　03什么叫定金罰則

　　說(shuō)白了定金罰則，借款人執(zhí)行負(fù)債后，訂金理應(yīng)抵作合同款或是取回。給預(yù)付定金的一方不執(zhí)行承諾的負(fù)債的，沒(méi)有權(quán)利規(guī)定退還訂金;私收訂金的一方不執(zhí)行承諾的負(fù)債的，理應(yīng)二倍退還訂金。例如，房子價(jià)錢(qián)是一百萬(wàn)元，可是認(rèn)購(gòu)協(xié)議中的訂金是三十萬(wàn)，那麼超過(guò)的十萬(wàn)就不可以可用定金罰則。假如因?yàn)榉康禺a(chǎn)商的緣故造成 買房合同不可以簽署的，那麼房地產(chǎn)商理應(yīng)給買房者二倍退還的訂金是四十萬(wàn)，而不是60萬(wàn)。自然房地產(chǎn)商把超過(guò)訂金的十萬(wàn)也務(wù)必退還給買房者，那樣買房者一共能夠取得五十萬(wàn)。

　　04購(gòu)房交定金常見(jiàn)問(wèn)題

　　(1)定金條款并不具備強(qiáng)制，它僅是規(guī)范性的，顧客能夠依規(guī)獨(dú)立決策是不是簽訂定金條款;

　　(2)理應(yīng)在定金條款中標(biāo)明不合同履行的詳細(xì)情況;

　　(3)盡管已簽訂了定金條款，但僅有顧客在交貨了訂金后，合同書(shū)才起效;

　　(4)要分辨定金和訂金的差別，訂金便是事先付款，但訂金，不可以可用訂金的罰則。

　　(5)嚴(yán)防有的房地產(chǎn)商運(yùn)用買房者欠缺相對(duì)的買房專業(yè)知識(shí)和工作經(jīng)驗(yàn)，在一些條文內(nèi)容上布下圈套，有意讓顧客毀約。

　　(6)定金和訂金在法律法規(guī)上特性是不一樣的。根據(jù)合同法的要求，被告方能夠承諾一方位另一方給預(yù)付定金做為債務(wù)的貸款擔(dān)保。借款人執(zhí)行負(fù)債后，訂金理應(yīng)抵作合同款或是取回。給預(yù)付定金的一方不執(zhí)行承諾負(fù)債的，沒(méi)有權(quán)利規(guī)定退還訂金;私收訂金的一方不執(zhí)行承諾負(fù)債的，理應(yīng)二倍退還訂金。預(yù)付款則歸屬于事先付款的一部分合同款，不具有貸款擔(dān)保的特性，假如扣除預(yù)付款的一方不可以執(zhí)行承諾，則交貨預(yù)付款的一方只可規(guī)定退還預(yù)付款而不可以規(guī)定二倍退還。