中國人重家，家是可以給我們安全感又溫馨的港灣。買房的時候是什么樣的一個流程呢，到了房子交房時又該怎么做呢？

一、買房前的準(zhǔn)備工作

1、考慮樓盤均價及樓盤區(qū)域、地段

在購房前需對樓盤價格做好兩方面的心理準(zhǔn)備。首先是能承受的房屋總價是多少，根據(jù)該總價，你可以換算出你有能力購買的房屋的均價和面積，并產(chǎn)生相應(yīng)的組合方式。根據(jù)房價及交通需求也可以大概規(guī)劃好自己的選房區(qū)域。

2、經(jīng)濟(jì)能力的測算

買房是件大事，關(guān)系到個人及家庭數(shù)年甚至數(shù)十年的生活，因此，買房前的資金準(zhǔn)備非常重要。普通老百姓可能要窮其一生的積蓄，而且可能一生中的許多年都要為還銀行貸款奮斗。買房前的資金準(zhǔn)備中“房價”是重要組成部分，但需明確的是，買房所涉及的費(fèi)用不僅為房價，如果買房前只注重房價而忽略其他問題，往往會造成整個購房預(yù)算的超支，甚至達(dá)到買得起而住不起的尷尬境地。

二、選房看房

挑選房源最好不要固定在一個地段，要變換各種思路選擇置業(yè)地點(diǎn)。在選擇房源的過程中，應(yīng)當(dāng)在能夠承受的價格范圍內(nèi)做出一個最合理的投資。

1、 首先要考察開發(fā)商銷售的項目是否五證具全。只有擁有五證的項目才是合法的銷售項目。如果您看的是現(xiàn)房，還要向開發(fā)商索取兩書。

2、 考察項目的周遍大環(huán)境，包括人文環(huán)境如何：生活、商業(yè)配套設(shè)施是否齊全：交通狀況如何：有沒有娛樂、體育休閑場所：有沒有醫(yī)院、學(xué)校、幼兒園等公共設(shè)施：附近有無工廠等。

3、 對開發(fā)商和施工單位的信譽(yù)、實力進(jìn)行考證。看看開發(fā)商以前是否還開發(fā)過其他的項目，項目開發(fā)的結(jié)果如何：看看工地的場容場貌，現(xiàn)場施工管理是否井然有序，結(jié)構(gòu)施工的質(zhì)量；考察售樓處的布置以及銷售人員的素質(zhì);考察樣板間等等。

4、 務(wù)必了解清楚項目的各項參數(shù)。

（1）小區(qū)體量：了解整個小區(qū)的規(guī)模和未來居住人口的數(shù)量，從而考量整個小區(qū)的人口密度和居住舒適度。

（2）樓間距：兩棟相鄰的樓與樓之間的距離，樓間距的大小直接影響房屋的采光和通風(fēng)。樓間距按照樓高：樓間距=1：1.2比值計算。對于總高30層的高層，樓間距最低不應(yīng)低于30米，如果樓間距在50-100米，則采光和通風(fēng)效果會比較好。

（3）容積率：容積率是指一個小區(qū)的地上總建筑面積與用地面積的比率。容積率越低說明單位面積上建的房子越少，低樓層的采光越好，容積率越低，居住的舒適度越好。

（4）車位比：樓盤車位比一般都在1:1以上，甚至有些樓盤車位比達(dá)到1:2，車位比1:1,說明車位充足，如果低于這個比值，以后停車就會存在問題。

（5）物業(yè)管理：小區(qū)物業(yè)管理公司的資質(zhì)和管理水平?jīng)Q定了小區(qū)的品質(zhì)，所以買房子一定要考慮物業(yè)管理公司的管理水平。其次物業(yè)管理費(fèi)的價格也需要問清楚。

（6）戶型：了解戶型好壞。

（7）交房時間：了解交房時間，提前做好準(zhǔn)備；購房者在簽訂合同時,一定要將交房日期明白無誤地規(guī)定為“某年某月某日”,并注明開發(fā)商不能按時交房所需承擔(dān)的責(zé)任。

（8）付款周期：解開發(fā)商的付款要求及周期，提前做好預(yù)算。

（9）梯戶比：比例越小，棟樓就越擁擠，舒適度就越低。

（10）室內(nèi)凈高：居室凈高不應(yīng)低于2.5米，如果低于這個高度，居住在其中就會感覺非常壓抑。

三、綜合各因素，選定購房目標(biāo)。

確定購房目標(biāo)后就進(jìn)入了和開發(fā)商進(jìn)行實質(zhì)性的談判階段。這一階段通常包括三個過程：談判內(nèi)容、簽認(rèn)購書、簽訂合同;

四、談判

談判談什么呢？談判主要包括房子的價格、付款方式、裝修交工標(biāo)準(zhǔn)、配套設(shè)施、入住時間、物業(yè)管理費(fèi)用等等必須涉及的內(nèi)容。其中房價的談判最為重要，你應(yīng)該爭取到最大限度的優(yōu)惠價格，保護(hù)自己的利益。

五、認(rèn)購簽約

1、在簽合同之前，需要仔細(xì)查驗開發(fā)商的資格。一切檢查完畢后，還需要交納一定數(shù)額的定金。如果對簽訂合同沒有把握，可以委托律師來協(xié)助辦理。

2、明確定金和訂金的區(qū)別。

“定金”含有一種保證金的性質(zhì)，《合同法》規(guī)定，可以將定金作為一種債權(quán)擔(dān)保，簽訂合同的買賣雙方，在履行合同后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r款或者收回。若購房者不履行定金合同，無權(quán)要求返還定金；收受定金的賣房人或發(fā)展商不履行定金合同，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。

“訂金”一詞在法律上沒有明文的規(guī)定，一般僅只表示一種預(yù)先支付的價款，不存在違約責(zé)任的賠償問題，是可以退的。

3、簽訂《房屋認(rèn)購書》。買房先簽《房屋認(rèn)購書》并交納定金是現(xiàn)在售樓過程中的習(xí)慣性做法，但簽《房屋認(rèn)購書》并不是正式簽約的必要前提，因為我國相關(guān)法律和法規(guī)并未明確規(guī)定購房者在簽訂正式銷售合同前，必須簽訂《認(rèn)購書》。

六、簽訂正式購房合同

1、簽訂購房合同。是購房過程中最重要的一個環(huán)節(jié)，一旦簽訂即受法律的制約。簽約流程需要準(zhǔn)備以下資料：

（1）定金收據(jù)，本人身份證原件（已婚者需帶夫妻雙方身份證原件、結(jié)婚證原件）；

（2）私章；

（3）戶口本原件或戶籍證明原件；

（4） 收入證明原件；

2、合同備案。一般地說，雙方自簽訂合同之日起30日內(nèi)，開發(fā)商會持商品房銷售許可證、合同，到房地產(chǎn)管理部門進(jìn)行合同備案。需辦理銀行貸款購房的，合同備案后還應(yīng)到銀行、房地產(chǎn)管理部門、保險及公證部門辦理貸款手續(xù)。

七、辦理貸款

根據(jù)自己的經(jīng)濟(jì)能力選擇合適的付款方式，如果資金寬裕寬裕選擇一次性付款，如果資金有限，可以選擇分期付款和銀行貸款的方式。


一、收到驗房通知

收到《入住通知書》，確定交房日，帶好材料(包括：身份證、《商品房購房合同》、發(fā)票等)前往驗房。開發(fā)商在交房前10天（至少10天）通知業(yè)主來驗房，沒有通知驗房的，業(yè)主可以拒絕接房。如果沒有按照合同約定的日期交房，開發(fā)商需要承擔(dān)違約責(zé)任。

二、查看資料確保房屋符合交付條件

1、查看《竣工驗收備案表》

《房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗收備案表》是收房環(huán)節(jié)中最應(yīng)該留心的文件。該表是建設(shè)部為規(guī)范工程竣工驗收備案的管理工作而制定的，在工程竣工15天內(nèi)到建設(shè)行政主管部門竣工備案。《竣工驗收備案表》中的項目，只要送交主管部門備案后，發(fā)展商就必須對樓盤終生負(fù)責(zé)。表上的每一項都必須報有關(guān)主管部門備案，缺少任何一項的話，這個樓盤就是“黑樓”，購房者有權(quán)拒收。

2、仔細(xì)查看《住宅使用說明書》

《住宅使用說明書》是針對房屋設(shè)計、施工及驗收中的具體技術(shù)指標(biāo)，如抗震指數(shù)、墻體結(jié)構(gòu)類型等作出的相關(guān)說明和提出注意事項。

3、查看房屋的《住宅質(zhì)量保證書》

《住宅質(zhì)量保證書》是開發(fā)商針對房屋質(zhì)量及保修期限、范圍作出的承諾，必須作為購房合同的附件，與購房合同具有同等的效力。所以提醒收房者要仔細(xì)審查其中的具體條款，特別注意保修期限。

4、查看面積實測表／測繪單位實測面積明細(xì)（可為復(fù)印件但要有蓋章）。

5、查看管線分布竣工圖（水、強(qiáng)電、弱電、結(jié)構(gòu)）／工程竣工圖紙或設(shè)計單位施工圖（可帶走）。

6、查看《建筑工程質(zhì)量認(rèn)定書》。

7、查看《房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目竣工綜合驗收合格證》。

注：入住房屋是否是所購買的房屋的全部或部分，如與購房合同、附件及補(bǔ)充協(xié)議不符，要及時向有關(guān)單位反映、核對。

三、帶上驗收工具，進(jìn)行驗房
1、檢查樓房結(jié)構(gòu)

（1）檢查房屋有無裂縫。

（2）檢查空鼓。

（3）檢查傾斜與水平。

（4）測量房間的層高。

2、檢查滲漏、排水與防水

（1）檢查房屋有無滲漏。

（2）檢查排水狀況驗收下水情況，看是否通暢。

（3）檢查防水情況。

3、檢查室內(nèi)

（1）檢查各種管道表面鍍層是否完好無破損。

（2）檢查門（入戶門，房門）。

（3）檢查窗戶。

4、檢查生活設(shè)施

（1）檢查供電情況。

（2）檢查燃?xì)獾氖欠駮惩ā?/p>

5、檢查電訊與線路

（1）打開電話、電視的線路接口，用力拉一拉，看是否虛設(shè)。

（2）電話線、閉路電視線、寬帶是否暢通到位。

（3）檢查CCTV監(jiān)控系統(tǒng)、樓宇可視對講系統(tǒng)、家庭安全防范報警系統(tǒng)。

（4）檢查周邊防范管理系統(tǒng)、離線式智能巡更系統(tǒng)、背景音響及廣播系統(tǒng)。

注：一定要和開發(fā)商共同驗收新房。如果發(fā)現(xiàn)有問題就要當(dāng)面注明清楚，并且要書面約定清楚開發(fā)商承諾解決的時間和責(zé)任。

四、簽署《房屋驗收交接書》和繳納維修基金

1、購房者對房屋及產(chǎn)權(quán)進(jìn)行檢驗，認(rèn)為符合約定條件的，便可以和開發(fā)商簽訂《房屋驗收交接書》。如果購房者還存有疑問，或者有不滿意的地方，則應(yīng)如實在《房屋驗收交接書》中記錄下來，作為書面依據(jù)。如果《房屋驗收交接書》中沒有預(yù)留相關(guān)表格可供填寫，則購房者應(yīng)另以書面形式將意見送交開發(fā)商。

2、簽署《房屋驗收交接書》后需要繳納一筆住宅公用部分共有設(shè)備維修基金。

五、鑰匙交接，包括入戶門鑰匙、物業(yè)鑰匙等。

鑰匙的交付一般是房屋交接的主要標(biāo)志。到這就完成房屋的交接流程了，除了所有權(quán)（所有權(quán)轉(zhuǎn)移時間以管理機(jī)關(guān)辦理過戶手續(xù)的時間為準(zhǔn)）外，房屋的一切權(quán)利都從鑰匙交付時由購房者行使了。

1、主要檢查大門鑰匙，總共幾把？是否好用（所有鑰匙都試著開、關(guān)一下，門有無破損，翹曲變形，開關(guān)是否靈活。

2、物業(yè)費(fèi)可以交，不過要注明期限。裝修保證金等裝修時再交。電費(fèi)，根據(jù)電表讀數(shù)，只交交房日期之后的。

注：購房者一定要先驗后收，驗收房屋之前決不可簽署《住宅鑰匙收到書》。據(jù)《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》中的規(guī)定，鑰匙交了就算房屋已交付使用。如果拿了鑰匙之后才驗房，就算出現(xiàn)了問題，開發(fā)商只用承擔(dān)房屋質(zhì)量包修責(zé)任。

六、其他事項

1、交易過程中產(chǎn)生的需交費(fèi)用：

（1）印花稅

（2）登記費(fèi)

（3）房屋所有權(quán)證工本費(fèi)

（4）契稅

（5）住宅公用部分共有設(shè)備維修基金

2、入住過程中需交費(fèi)用：物業(yè)管理費(fèi)及供暖費(fèi)

3、可選貸款方式有公積金貸款和商業(yè)貸款。辦理公積金需繳納費(fèi)用：

（1）評估費(fèi)

（2）保險費(fèi)

（3）綜合險：保險費(fèi)=貸款人年限對應(yīng)系數(shù)*貸款額

4、辦理按揭須繳納的費(fèi)用

（1）律師費(fèi)

（2）保險費(fèi)

七、注意事項：

1.購房人應(yīng)首先了解擬購房屋所屬樓盤是否已與銀行簽約。

2.與開發(fā)商簽訂購房協(xié)議，交付定金，為避免糾紛，協(xié)議上應(yīng)訂明如果銀行不同意貸款時訂金付款方式等如何處理。

以上就是從買房選房到交房的全流程，買房對中國人來說是一件大事，需要耗費(fèi)一輩子的積蓄，在買房前，對買房的各個流程提前了解，有助于買房的順利進(jìn)行。