特邀嘉賓：馬光遠 民盟中央民族委員會辦公室主任、央視財經(jīng)頻道直播時事評論員

2020年，新冠肺炎肺炎疫情席卷全世界，全球經(jīng)濟深陷暫停。它是一場前所未有的全球危機，世界經(jīng)濟正遭遇著要求提供雙向沖擊性，一切經(jīng)濟大國都無法明哲保身。恰逢大變局緊要關(guān)頭，鳳凰網(wǎng)財經(jīng)協(xié)同上海交大上海市高級金融學院、北大國家發(fā)展研究所以“世界經(jīng)濟與現(xiàn)行政策挑選”為主題風格，邀約政商關(guān)系學企界特邀嘉賓根據(jù)網(wǎng)上方式分析世界經(jīng)濟遭遇的挑戰(zhàn)和機遇。

馬光遠注重，房地產(chǎn)業(yè)在中國經(jīng)濟發(fā)展中十分關(guān)鍵，他覺得房地產(chǎn)業(yè)是中國經(jīng)濟發(fā)展真實的氣象圖，房產(chǎn)投資占固資項目投資的比例、房地產(chǎn)業(yè)對中國經(jīng)濟發(fā)展的立即奉獻和間接性奉獻都十分大，房地產(chǎn)業(yè)在我國做為主導產(chǎn)業(yè)的影響力一百年都始終不變。

那麼肺炎疫情下，房地產(chǎn)業(yè)時期怎樣發(fā)展趨勢？馬光遠分辨，這次肺炎疫情沒有更改我國房地產(chǎn)業(yè)的邏輯性，中國房產(chǎn)雖發(fā)生變化但不代表著沒有機遇。

下列為講話紀實：

諸位觀眾各位好！，我是馬光遠，今日我覺得就肺炎疫情后房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢，包含如今相關(guān)房地產(chǎn)業(yè)的網(wǎng)絡(luò)熱點，跟大伙兒做一點溝通交流。近期在肺炎疫情全世界擴散的狀況下，深圳的房價突然冒出了一波暴漲，大家都很驚訝，到底如何看來中國房產(chǎn)。到今日已經(jīng)，中國房產(chǎn)社會化現(xiàn)有二十年，有很多基礎(chǔ)的難題沒有弄清楚，因此 今日我覺得借這一機遇跟大伙兒共享一下我的一些基礎(chǔ)的觀點，有關(guān)房地產(chǎn)業(yè)下一步如何發(fā)展趨勢，我將這一稱為后肺炎疫情時期中國房產(chǎn)的基礎(chǔ)邏輯性。

最先，深圳的房價的增漲很一切正常。在2019年年末，依照我國房地產(chǎn)業(yè)的基礎(chǔ)邏輯性，2020年上半年度一二線城市樓價會反跳，這是一個基礎(chǔ)的分辨。也就是要是沒有肺炎疫情，這類反跳自身是很一切正常的?？墒巧钲谑腥珖績r上漲之后，有很多人對這類增漲得出了許多 講解，從社會輿論自身看來，大伙兒覺得是異常的。但我覺得告知大伙兒，深圳的房價的反跳十分一切正常。

為何講十分一切正常？由于深圳的房價實際上從2016年年末之后就沒有如何漲過，主要表現(xiàn)十分穩(wěn)定，主要表現(xiàn)十分一切正常。歷經(jīng)2年上下的調(diào)節(jié)之后在2019年的第三季度，深圳的房價具體已出現(xiàn)了增漲的趨勢。來到今日，這類增漲依然很一切正常，可是不必把這類增漲跟豪宅別墅秒光等一概而論。在一切正常的狀況下，這類增漲很一切正常，自然豪宅別墅的要求在深圳市一直存有。如今很多人對深圳房地產(chǎn)到今日已經(jīng)的諸多主要表現(xiàn)不理解，而且把這類增漲推說為中小型企業(yè)的房地產(chǎn)經(jīng)營貸注入房地產(chǎn)業(yè)，造成 炒起來。但假如大伙兒不看中房地產(chǎn)業(yè)，覺得樓價會下挫、房地產(chǎn)業(yè)自身頂不住，那麼誰會進來？到現(xiàn)在已經(jīng)，每一次全國房價上漲或是下挫，都欠缺一個恰當?shù)谋硎?，中國房產(chǎn)社會化二十年了，竟然講不清楚，這十分異常。

為何出現(xiàn)這類狀況？關(guān)鍵還是由于大伙兒對房地產(chǎn)業(yè)、對樓價自身在中國經(jīng)濟發(fā)展、中國經(jīng)濟發(fā)展全過程中到底起著哪些的功效搞不懂，幾個見解嚴格執(zhí)行一下。

01、房地產(chǎn)業(yè)在我國做為主導產(chǎn)業(yè)的影響力,一百年都始終不變

第一點，大伙兒一定要記牢房地產(chǎn)業(yè)很重要，房地產(chǎn)業(yè)在中國經(jīng)濟發(fā)展中十分關(guān)鍵。我一直覺得房地產(chǎn)業(yè)是中國經(jīng)濟發(fā)展真實的氣象圖，房產(chǎn)投資占固資項目投資的比例、對中國經(jīng)濟發(fā)展的立即奉獻和間接性奉獻都十分大。例如時下，在肺炎疫情對中國經(jīng)濟發(fā)展導致比較嚴重沖擊性的狀況下，中國經(jīng)濟發(fā)展要控住，房地產(chǎn)業(yè)的控住很重要，房地產(chǎn)業(yè)涉及到的五六十個上中下游的產(chǎn)業(yè)鏈全是中國實體經(jīng)濟，包含室內(nèi)裝修，很多工作人員的學生就業(yè)都來源于房地產(chǎn)業(yè)的帶動。這個時候一旦房地產(chǎn)業(yè)出難題，中國經(jīng)濟發(fā)展要想控住那時不太可能的。房地產(chǎn)業(yè)自身做為我國的主導產(chǎn)業(yè)，如今大伙兒也不講了，可是無論講不講，房地產(chǎn)業(yè)做為主導產(chǎn)業(yè)的影響力始終不變。我乃至明確提出一個見解，叫房地產(chǎn)業(yè)在我國做為主導產(chǎn)業(yè)的影響力一百年都始終不變。大伙兒能夠看一下英國，今日已經(jīng)，房地產(chǎn)業(yè)在國外一直是主導產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)在國外細分化領(lǐng)域里面并不是第一便是第二。因此 有的人把中國經(jīng)濟發(fā)展的許多 難題推倒房地產(chǎn)業(yè)的身上欠缺基礎(chǔ)邏輯性。

有的人覺得我國沒有自主創(chuàng)新是由于房地產(chǎn)業(yè)造成 ，實際上中國經(jīng)濟發(fā)展真實自主創(chuàng)新魅力最強的二十年便是以往二十年，房地產(chǎn)業(yè)行業(yè)的自主創(chuàng)新無所不在，房地產(chǎn)業(yè)帶動有關(guān)領(lǐng)域的不斷創(chuàng)新中國創(chuàng)新最有魅力的地區(qū)。例如家用電器、室內(nèi)裝修、智能家居系統(tǒng)等，這種領(lǐng)域的自主創(chuàng)新給你贊嘆不已。

我國在房地產(chǎn)業(yè)社會化之前有木有自主創(chuàng)新？如出一轍。如今真實積極向上的行業(yè)，包含互聯(lián)網(wǎng)大數(shù)據(jù)、互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)、物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)等，運用得最好是的行業(yè)在房地產(chǎn)業(yè)行業(yè)，這是一個不爭的事實。因此 不必人為因素地去抵毀房地產(chǎn)業(yè)的功效，不必人為因素地去否認房地產(chǎn)業(yè)做為主導產(chǎn)業(yè)的影響力，也不必把中國經(jīng)濟發(fā)展的許多 難題推給房地產(chǎn)業(yè)。大伙兒應(yīng)當求真務(wù)實地、理性地、客觀地來對待房地產(chǎn)業(yè)在中國經(jīng)濟發(fā)展中的影響力。這一點尤其關(guān)鍵，實際上是有很多人情緒不穩(wěn)定的、宣泄性的，把許多 難題推倒房地產(chǎn)業(yè)的身上。自然房地產(chǎn)業(yè)自身的發(fā)展趨勢毫無疑問有很多難題，包含土地出讓、土地資源壟斷性、管控、房地產(chǎn)商與當?shù)卣虚g關(guān)聯(lián)、一些城市房價過高難題?？墒?，房地產(chǎn)業(yè)無論如何全是主導產(chǎn)業(yè)，過去二十年的發(fā)展趨勢全過程中，對中國經(jīng)濟發(fā)展十分關(guān)鍵。

02、房地產(chǎn)業(yè)做為國內(nèi)的投資產(chǎn)品時期完畢

第二點，房地產(chǎn)業(yè)跟以往不一樣。我這幾年一直在講一個定義，叫房地產(chǎn)業(yè)變局，也就是房地產(chǎn)業(yè)周期性地出現(xiàn)了一個轉(zhuǎn)變，這類變局對普通百姓而言最重要的是哪些？便是房地產(chǎn)業(yè)做為國內(nèi)的投資產(chǎn)品的時期完畢。自然提房地產(chǎn)業(yè)的變局是和中國經(jīng)濟發(fā)展、我國本身的變局密不可分有關(guān)的。2018年高層住宅明確提出近百年沒有變局這一定義之后，實際上每一個領(lǐng)域都應(yīng)當科學研究變局與這一領(lǐng)域的關(guān)聯(lián)。在下一個周期時間里邊，不必說我國遭遇近百年沒有之變局，便是全世界都遭遇這類極大的，從政冶、到金融業(yè)、到高新科技、到產(chǎn)業(yè)鏈，乃至觀念等每個方面的變局，房地產(chǎn)業(yè)的變局是這次變局里一個關(guān)鍵主要表現(xiàn)。今日提及中國房產(chǎn)跟以往二十年不一樣的情況下，大伙兒一定要跳出來房地產(chǎn)業(yè)看來這次變局。自然，房地產(chǎn)業(yè)本身也在轉(zhuǎn)變，以往二十年遭遇著住宅銷售市場緊缺、房地產(chǎn)業(yè)緊缺的難題，如今狀況更改了，房屋基礎(chǔ)可以了。以往把房地產(chǎn)業(yè)做為經(jīng)濟發(fā)展的關(guān)鍵的發(fā)力點、經(jīng)濟發(fā)展的專用工具，每一次經(jīng)濟發(fā)展出難題，房地產(chǎn)業(yè)必須擔負十分關(guān)鍵的救經(jīng)濟發(fā)展的功效，如今發(fā)生變化，房地產(chǎn)業(yè)漸漸地重歸到民生工程作用、社會意識形態(tài)，房地產(chǎn)新政策從一個國家經(jīng)濟政策已經(jīng)轉(zhuǎn)為公共政策和民生工程現(xiàn)行政策，包含下一步房地產(chǎn)業(yè)如何做，都不一樣。

我以往一直講房地產(chǎn)業(yè)的二十年大周期時間，很多人不高度重視，全世界房地產(chǎn)業(yè)、大的我國房地產(chǎn)業(yè)的周期時間類似全是十八到二十年的周期時間，例如美國房地產(chǎn)十八到二十年總要歷經(jīng)一次調(diào)節(jié)，這一調(diào)節(jié)比較突出，在國外以往一百年的在歷史上看得比較突出，澳大利亞也是。中國房產(chǎn)如今正歷經(jīng)一個變局，也類似來到二十年，從1998年到現(xiàn)在已經(jīng)二十年的時間，中國房產(chǎn)踏入了一個跟以往徹底不一樣的環(huán)節(jié)。

怎樣來分辨中國房產(chǎn)下一步的發(fā)展趨勢，為何跟以往不一樣？為什么說中國房產(chǎn)早已并不是最好是的投資產(chǎn)品，緣故非常簡單，六個緣故：

第一，中國經(jīng)濟發(fā)展高提高告一段落；

第二，rmb的單側(cè)增值告一段落，這一點很重要；

第三，M2的高提高告一段落；

第四，我國的人口老齡化告一段落，“千禧一代”告一段落；

第五，國際性資產(chǎn)對我國房地產(chǎn)業(yè)漸漸地不看中，以往我國房地產(chǎn)業(yè)一個促進能量便是國際性資產(chǎn)；

最后一個，普通百姓的錢用得差不多了，到現(xiàn)在已經(jīng)，我國普通百姓把很多的財富放到房地產(chǎn)業(yè)，包含很多的債務(wù)也來源于房地產(chǎn)業(yè)。

因此 這六個要素決策了中國房產(chǎn)做為最好是投資產(chǎn)品的時期告一段落，中國樓市暴漲的歷史時間告一段落。如今把我國很多的管控撤消掉，樓價是否會出現(xiàn)暴漲？不容易出現(xiàn)暴漲，為何？由于房地產(chǎn)業(yè)的股票基本面決策了這類暴漲的扭力早已不會有。

03、新冠肺炎疫情會始終不變中國房產(chǎn)運作的基礎(chǔ)邏輯性

第三點，此次新冠肺炎疫情會始終不變中國房產(chǎn)運作的基礎(chǔ)邏輯性，它是大伙兒特別關(guān)注的。例如過去二十年中國房產(chǎn)主要表現(xiàn)尤其挺立，持續(xù)有些人預(yù)測分析中國房產(chǎn)要崩盤，中國房產(chǎn)會出難題，可是最后也沒有出難題，樓價不斷增漲，一些增漲超出了很多人的想像。那樣的增漲何時完畢？有些人覺得此次肺炎疫情自身很有可能造成 中國房產(chǎn)的增漲發(fā)展趨勢從此結(jié)束，有些人乃至說全球有兩個較大 的泡沫塑料，一個是英國的股票市場，一個是我國的房地產(chǎn)業(yè)。自然那樣的叫法我自己毫無疑問不贊成的，有些人說你看看美股崩了，下一個崩的便是中國房產(chǎn)。實際上科學研究房地產(chǎn)業(yè)從嚴肅認真的學術(shù)研究邏輯性去講，社會經(jīng)濟學、包含房地產(chǎn)業(yè)的一系列基礎(chǔ)理論，是無法分辨房地產(chǎn)業(yè)自身有木有泡沫塑料、有多大的泡沫塑料，也無法分辨房產(chǎn)泡沫何時毀滅。這次新冠肺炎疫情對中國房產(chǎn)的沖擊性毫無疑問十分大，尤其在二月份的情況下，我國許多 大城市房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)了零交易量。自然這是一個獨特的狀況，房地產(chǎn)業(yè)的項目投資在一到二月份下降了16個之上的點，三月份下挫，房地產(chǎn)業(yè)的買賣也是大幅的山體滑坡，房地產(chǎn)業(yè)的銷售總額下降了35個點，市場銷售總面積下降了39個點，來到三月份下挫。

很多人見到這類狀況之后覺得房地產(chǎn)業(yè)很有可能遭遇十分大的風險，我國迄今為止有一百上下的大城市都會調(diào)節(jié)房地產(chǎn)新政策。很多的調(diào)節(jié)沒有引起大伙兒的關(guān)心，有一些調(diào)節(jié)現(xiàn)行政策一出去之后引起反應(yīng)又取回了，取回的許多 現(xiàn)行政策全是違反“房住不炒”的現(xiàn)行政策。這類轉(zhuǎn)變下如何去看房地產(chǎn)業(yè)？大伙兒應(yīng)當注意到，4月17日的情況下，天津市委常委大會再談“房住不炒”，很多人把這了解為我國房地產(chǎn)新政策再次加倉的一個標示。我覺得這類講解是徹底不正確的，“房住不炒”自身在這個時候再談是講堅持不懈房屋用于住的并不是用于炒的，可是后邊也有更關(guān)鍵的一句話，推動房地產(chǎn)業(yè)身心健康穩(wěn)定發(fā)展趨勢，換句話說現(xiàn)階段最重要的是哪些？是身心健康穩(wěn)定。

“房住不炒”這是一個長期性現(xiàn)行政策，始終都始終不變，之后就算是房地產(chǎn)業(yè)本身出現(xiàn)了真實的調(diào)節(jié)，“房住不炒”也始終始終不變，由于它是下一個周期時間里房地產(chǎn)業(yè)的生命，現(xiàn)行政策不太可能再次返回激勵大伙兒以很低的水平去炒房屋，任何時刻都不能允許，可是如今再談，更關(guān)鍵的是講房地產(chǎn)業(yè)不可以出難題，身心健康穩(wěn)定很重要。

因此 我覺得4月17日天津市委常委的大會再談“房住不炒”，更關(guān)鍵的并不是再次施壓房地產(chǎn)業(yè)，只是講房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定。我覺得下一步全部房地產(chǎn)新政策會顯著放寬，二線會適度調(diào)節(jié)，由于以往過度嚴苛，尤其在2019年，房產(chǎn)調(diào)控的現(xiàn)行政策來到一個完美，一年頒布貼近600項現(xiàn)行政策，祛除國家法定假日，基本上每日頒布2個現(xiàn)行政策來管控。來到今日已經(jīng)，全部房地產(chǎn)業(yè)發(fā)生變化，沒有必需那麼嚴苛，要是不違反“房住不炒”，一些現(xiàn)行政策能夠適度地開展調(diào)節(jié)，我覺得三線會顯著松脫，四線及下列沒有必需還堅持不懈一些房產(chǎn)調(diào)控的現(xiàn)行政策。因此 時下看來，房地產(chǎn)業(yè)一定要返回常態(tài)化的基本建設(shè)。

現(xiàn)行政策不是說越嚴越好，不是說把房地產(chǎn)業(yè)擊敗打趴著。例如像有的人希望的中國樓市掉一半，假如說如今人為因素的造成 樓價掉一半得話，那時一個毀滅性的結(jié)果，我國住戶百分之七八十的錢都會房屋的身上，假如掉一半，不要說金融機構(gòu)的難題，就相當于普通百姓以往幾十年沒干活兒，這是一個基礎(chǔ)難題。

04、中國房產(chǎn)將來要發(fā)展趨勢,能夠把握住城市化進程的切入點

那如何來保證 穩(wěn)定身心健康，我的整體分辨是，這次肺炎疫情沒有更改我國房地產(chǎn)業(yè)的邏輯性，中國房產(chǎn)發(fā)生變化，但不代表著中國房產(chǎn)沒有機遇，中國經(jīng)濟發(fā)展的途徑?jīng)]有完畢，中國房產(chǎn)將來要發(fā)展趨勢得話，真實的要平穩(wěn)中國經(jīng)濟發(fā)展，那麼能夠把握住城市化進程這一切入點，它是我國擺脫危機的一個最好是挑選。

城市化進程沒有完畢，針對我國來講，真實的切入點也只剩余城市化進程，別的全是大修小補，例如社會化的基本建設(shè)、現(xiàn)代化的發(fā)展趨勢、人口老齡化，基礎(chǔ)都告一段落，如今唯一能夠加快的便是城市化進程。那麼在全部城市化進程的全過程中，房地產(chǎn)業(yè)依然是不太可能弱化的一個產(chǎn)業(yè)鏈，因此 緊緊圍繞這一點，中國房產(chǎn)的發(fā)展趨勢不容易由于這次肺炎疫情的更改而更改。城市化進程的途徑也是十分清楚的，城市化進程發(fā)展方向明確提出要建一批我國區(qū)域中心城市，要搞十大城市圈，明確提出了三個上千年我國百年大計。如今有關(guān)城市化進程的途徑，基礎(chǔ)早已整理出來了，那麼下一步便是如何去做，例如十大城市圈怎樣基本建設(shè)。肺炎疫情自身對中國房產(chǎn)的危害是短期內(nèi)的，不論是買賣、銷售市場布局還是發(fā)展方向的危害，全是短期內(nèi)的，一定要用心的求真務(wù)實的看未來中國房地產(chǎn)業(yè)的基本定律。

將來的基礎(chǔ)分辨是那樣的，便是無論有木有肺炎疫情，中國房產(chǎn)宣布道別進到到新的周期時間；肺炎疫情始終不變房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢的基礎(chǔ)邏輯性，我國的城市化進程沒有完畢，將來房地產(chǎn)業(yè)的基礎(chǔ)邏輯性便是大都市化，人口數(shù)量向城市圈集中化；肺炎疫情讓大城市的分裂加重，一些城市的發(fā)展越變越好，一些很有可能確實踏入衰落的路面，因此 大城市的擴大和大城市的收攏會順利進行，之后大都市區(qū)域中心城市城市圈的必要性會明顯提高，買哪個城市的房屋都會賺錢的時期告一段落。

結(jié)果便是中國房產(chǎn)宣布進到大都市時期，我認為這次肺炎疫情自身實際上能夠推動我國房地產(chǎn)業(yè)更為身心健康的發(fā)展趨勢，促進房地產(chǎn)業(yè)的統(tǒng)籌規(guī)劃層面不斷前進。要保證 我國房地產(chǎn)業(yè)的身心健康穩(wěn)定發(fā)展趨勢，借助以往的管控、單一化的措施，早已不符這一銷售市場的發(fā)展趨勢、常態(tài)化的基本建設(shè)。

我也跟大伙兒共享這么多，謝謝諸位的接聽。